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房地产:理性政策带来市场信心(2013年9月号)

2013-10-18 09:23:24 文/ 秦虹

全面放松贷款利率的改革旨在通过结构性措施,引导预期,防止房价脱离经济基本面过快上涨而引发的不稳定

伴随着上半年70个大中城市部分城市房价上涨比较明显及全国商品房目前在售面积总量大、增幅高的客观情况,目前对中国房地产市场的泡沫论和崩盘论充斥着舆论界。如何看待中国房地产市场的发展,首先是信心问题。

理性政策奠定信心基础

为什么要有信心,从各个层面来看,面对今年上半年短期的房地产市场变化以及中国经济走势的不确定因素,我们没有看到新一届政府反复和频繁的出台调控政策。7月20日中央银行全面放宽贷款利率的改革,没有对现行的商业性房地产贷款政策进行调整,这至少表明了两点:第一,新一届政府对房地产市场发展的问题在某些层面考虑了全局的政策思维;第二,此次央行关于全面放松贷款利率的改革,是通过结构性的措施,引导储蓄向生产投资,发展市场,促进社会融资多元化,同时限制房地产投资性需求。无论是针对房地产的政策,还是从宏观的货币政策以及对房地产市场的态度来看,我认为这一方向是有利于引导预期,防止房价脱离经济基本面过快上涨而引发的不稳定,这是有利于未来的房地产长期的健康,而不是简单地对短期进行调控。

目前中国房地产的需求到底是怎样的状况。

我们认为,中国现在的房地产市场与1998-2008年的10年相比发生极大的变化。过去中国房地产市场存在着两大供给任务,一个是结构性的弥补,第二个是应对新增的需求,也正是上一个10年间中国新增的3亿城市人口支撑了这样的格局。经过10年快速发展,今天的房地产市场已经因为人口结构的调整带来了住房需求周期的改变。

从目前的人口结构来看,对住房供给需求较大的是20-49岁的人口,占全国总人口的55%,各大城市中每年新增常住人口中,20-30岁年轻人群的占比超过了55%,也就是说目前人口的结构中年轻化的刚性需求的占比是比较大的。对购房和房地产市场产生影响的另外一点就是我国高储蓄人口占比仍处于高位,如果将35-64岁人口作为高储蓄人口占比的话,目前这一数字是42.6%而高储蓄人口占比较高,有利于未来房地产市场的繁荣发展。

从另外一个角度来讲,我们根据世界城镇化发展的规律可以看出,不同城市化的发展阶段,人口流动结构是不同的。当城市化率在50%以下的时候,城市人口大幅度增加,人口流动主要体现在农村向城镇转移,一旦城镇化率超过50%,城市人口的增加则主要体现在中小城市人口向大城市集中的格局。

这些年来中国房地产的变化也验证了这样的判断,城市发展的格局始终决定着中国房地产发展格局,中国房地产市场不是没有需求,而是需求发生了变化。可以说,目前我国房地产市场总量上仍有空间,结构需求仍然会增长。

中国家庭小型化已经成为明显特征,最新的人口普查显示家庭人口是2.8人,而之前的统计是3.11人,这就是过去10年所发生的变化。可以想见,如果总人口增加3.8%的话,一代家庭增长了120.8%,因此,伴随家庭小型化趋势而来的是在人口不增加的前提下,我国住房需求仍会增长。

在政府的理性思维及市场新格局的背景下,我们对房地产市场未来发展颇具信心。只要我们的调控政策和市场的选择能够真正保障到需要保障的,支持应该得到支持的,限制投机和炒房行为,尊重市场规律,把握好节奏,中国房地产会走出健康的局面。

住房需求背负社会问题

当前影响房地产市场的因素是多而复杂的,在今年上半年的房价上涨过程中,全国一线城市成为领头羊,涨幅最高。以北京为例,本轮北京房价涨幅最高还是学区房,这就说明不是简单的供应和需求的关系,影响房地产价格有很多重要的因素,包括诸多外部因素在内共同决定了房地产供应和需求,如果外部的因素和制度条件不能得到有效的改善,房地产的健康发展也面临很大的压力。

因此持之以恒的改革才能解决影响房地产市场快速发展的外部制约和环境限制。现在中国住房需求背负了太多的社会问题,并不是调控政策所能一力解决的。因此尽管北京有全国最严厉的调控政策,北京的学区房仍呈现快速上涨趋势,因为大家都秉持着能够在学区买一栋房,孩子就可以在这里享受到好的教育这一想法,即使他们不缺少住房,但是为了孩子的教育,仍然要购买高价学区房。这样的购买行为其实是在购买教育,而不仅仅是购买房屋。

目前地方政府的收入对土地的依赖程度仍然较高,如果不能对地方政府收入来源进行有效改进,地价的上涨影响房价上涨的问题很难解决。

除此,东西部发展不均衡导致人口集聚不均衡,不理性的人口流动必然导致大城市对于住房的需求,超过了本身的合理负担范畴,这一点则需要在城镇化进程中通过改革措施有效推进大中小城市的协调发展。中国的金融制度不允许信誉贷款,从事工商业如果想得到贷款支持,必须要有抵押物,这也就在一定程度上迫使企业家购买房屋,从而获得需要的资金。在家庭资金如何投资方能保值增值的问题无法得到有效解决的前提下,房地产始终在中国扮演着家庭投资品的角色。

这些问题都超出了房地产业自身需求的范畴,不能对目前房屋所担负的社会功能进行有效改革的话,房地产业的健康发展还有很长的路要走。

因此,我们必须在短期调控政策和市场的选择上做出理性的调整,在长期的制度改革上持之以恒,才能够解决目前中国房地产市场存在的局部房价上涨过快和部分地区阶段性房价的问题,促进房地产业健康发展。(作者:住建部政策研究中心主任)