作为城市经济体系的重要组成部分，住房市场的发展状况与城市经济密切相关，二者的互动关系通过住房供给和需求两条途径传递（见图1）。城市经济主要从需求角度影响住房市场，城市发展水平决定了劳动力在城市间的选址意愿和对住房价格的支付意愿，是决定住房需求的关键因素；住房市场则主要从供给角度影响城市经济，住房供给具有调节城市人口和住房价格的功能，这将影响城市的劳动力供给和劳动力成本，进而影响城市发展。
从长期看，一个区域能否较容易地增加住房供给，是其与其他区域竞争稀缺经济资源时的重要资本；保证足够的住房供给是城市经济增长的必要条件。Glaeser（2006）这样描述住房供给对城市经济增长的影响：“没有人口的增加就没有城市经济的增长，而没有新增住房供给就没有城市人口的增加”。
住房供给影响区域经济的另一方面表现为其对房价波动的影响。部分OECD国家的实证经验表明，住房供给弹性与房价波动之间具有高度的负相关性（见图2）。在受到同样需求冲击影响的情况下，住房供给弹性较小的国家和地区，往往会表现出较大的房价波动，这是影响经济稳定运行的一个重要因素。OECD的研究指出，缺乏灵活性的土地区划管制和繁琐的行政审批过程是英国住房供给缺乏弹性的重要原因，这使得英国与OECD其他国家相比，不仅房价水平较高而且房价波动性也较大，同样的因素也影响着荷兰、西班牙的房价变化。
基于住房市场与劳动力市场均衡条件的理论分析表明，住房供给通过影响劳动力供给而作用于城市经济增长，但影响城市经济增长的并不是简单的住房供给总量，而是住房供给对需求变化的响应能力，即住房供给弹性。也就说，住房供给最终要满足于市场需求，政府的相关政策应致力于通过改善制度环境而使市场供给对需求变化及时做出反应，不考虑市场需求的住房供给只会造成资源的浪费，并不能对经济增长产生正面影响，这是地方政府在进行新区规划建设时尤其需要警惕的问题。
我国住房供给弹性
明显低于美国
本文根据我国35个大中城市2005-2010年的数据对新建住房供给弹性进行估计。根据已有文献中的流量模型可知，房价、收入和人口规模是决定住房需求的关键因素，而房价水平是影响住房新建量的关键因素，新增住房需求及新增住房供给的平衡也就代表了住房增量市场的供求均衡条件。
基于流量模型，对35个大中城市住房供给弹性进行联立方程估计，结果如图3所示。
我国35个大中城市新建住房供给弹性的平均值约为1.0。与已有文献中采用同样的方法（流量模型）对美国、英国、韩国、泰国、马来西亚等国家新建住房供给弹性的研究结果相比较，我国新建住房供给弹性高于英国、韩国、马来西亚，但明显低于美国和泰国（见表）。
根据本研究的估计结果，35个大中城市中，新建住房供给弹性较高的城市是重庆、沈阳、长沙、成都，供给弹性超过1.1，而海口、厦门、深圳、太原、兰州等城市新建住房供给弹性相对较小，低于0.9。住房供给的区域间差异将决定由城市发展带来的住房需求冲击如何影响住房价格。已有研究发现，住房供给弹性较小的城市，鼓励住房需求的政策往往会带来房价的较快上涨，调控政策需要考虑住房供给弹性的区域间差异。
提高住房供给弹性大有益处
住房供给弹性对城市经济增长的影响通过图4可以很直观地得到体现，住房供给弹性越大的城市，经济增长越快，单一的新建住房供给弹性变量可以解释城市经济增长的25%。这也在一定程度上印证了为什么OECD在最新的研究成果中强调住房供给对经济稳定运行的影响。
图5中我国35个大中城市住房供给弹性与房价波动率的关系显示，住房供给弹性越大的城市，房价波动率越小，单一的新建住房供给弹性变量对城市房价波动率的解释能力超过20%。这表明，增加城市住房供给对需求冲击的响应能力，有利于减小房地产市场的波动，进而减小对城市经济的冲击。
理论分析与定量研究结果表明，提高城市住房供给弹性，不仅可以减小房价波动，而且有利于劳动力在不同区域间的流动，对促进城市经济持续增长具有重要意义。那么，增加住房供给弹性的渠道有哪些？
已有文献选取的住房供给弹性的主要影响因素可以归结为土地可获得性、开发建设成本、政府管制3个方面。土地可获得性通常用建设用地的增加和人口密度等指标来衡量，反映城市扩张和土地资源的稀缺程度。开发建设成本中拆迁成本是一个重要因素，通常用存量住房平均价格来度量，较高的拆迁成本会减小住房供给弹性，这在已有的研究中被普遍验证。政府管制主要是指土地利用和住房建设的约束，这里从土地供应结构和住房供给结构两个方面考虑。其中，土地供应结构以“2005-2010年住宅竣工面积/房屋竣工面积”来衡量，反映土地供应中的住宅用地比例，住房供给结构用“住房存量中原公有住房比例和住房存量中廉租住房比例”来衡量，反映住房供给中的非市场化住房供给比例。
通过散点图分析，研究发现，反映住房供给结构和土地供应结构的指标是影响新建住房供给弹性的最主要因素。住房存量中原公有住房和廉租住房比例越高，新建住房供给弹性越小，而土地供应中住宅用地比例越高，新建住房供给弹性越大。当然，我国城市住房存量中原公有住房比例的大小很大程度上是住房制度改革前的历史遗留问题，但其对住房供给弹性的负向影响告诉我们，非市场化住房建设比例的增加将减小住房市场中供给对需求变化的响应能力。住房存量中廉租住房比例的大小对住房供给弹性的影响再次印证了这一判断。
这一研究发现意味着，改善建设用地结构、增加住宅用地在建设用地中的比例，合理控制非市场化住房建设规模，是提高我国城镇新建住房供给弹性的有效渠道。（作者单位：国家发改委投资研究所）