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150亿元投资老旧小区改造(2012年十一月号)

2013-10-15 14:42:44 文/ 赵沛楠

2012年,对于北京市很多市民来说,老旧小区综合整治再也不是一个空洞的概念,而是正在身边发生着的改变。2012年年底前,北京市将完成全市现有882栋简易楼改造,并对建筑面积共计1500万平方米的老旧小区综合整治,这项工作已在2011-2012采暖季结束后全面展开。

7月,记者走访了农光里社区17号楼老旧小区抗震节能改造试点。正在施工过程中的项目被钢架包围,3辆吊车停在楼旁,正在吊装建筑材料。

据现场工人介绍,楼房改造采用“工业化外套式加固法”,就是给楼房穿一层“外套”,这层“外套”是用钢筋混凝土做成的预制构件,最大的预制构件重达3吨。“这是整个工程难度最大的步骤,因为需要螺丝对螺丝,安装结实了,而且高度越高,难度越大。”“外套”安装完毕后,外墙保温、涂料和门窗安装等工作也将相继展开。

年限划分为主

据北京市住建委相关负责人介绍,这次老旧小区综合整治分为抗震节能综合改造、节能改造和简易楼拆除等类。其中,1990年(含)以前建成的、建设标准不高、设施设备落后、工程配套不全的小区,将进行节能改造、平改坡、热计量改造、防水粉刷等工作以及为部分有改造条件的小区增设电梯。而1980年前建成的老旧房屋则将进行抗震鉴定,对不达标的老旧房屋进行结构抗震加固改造。

此外,北京市还已经确定将对882栋简易楼实施拆除。北京市住建委相关负责人表示,今年实施拆除的简易楼将超过200栋。

对于此次大规模的老旧小区整治工作,北京市政府近日印发的《北京市老旧小区综合整治工作实施意见》给出了明确的时间表。今年年底前,北京市将实施建筑面积1500万平方米的整治工作,其中,今年9月15日前,北京市须按照首都环境整治规划,完成影响市容环境的主要环线、重点地区周边老旧小区的综合整治工作。至2015年年底,北京市建筑面积5850万平方米的1582个老旧小区的综合整治工作将全部完成。

保证节能效益

今年北京市老旧小区改造中,节能改造的占比最大,达1000万平方米。根据相关规定,节能改造的标准是实现建筑节能65%,具体来说,就是要节约65%的采暖用煤。记者实地走访看到,工人们正在楼外侧搭建的脚手架上粘贴外墙保温板。据介绍,在外墙外保温节能改造中,要实现设计的节能目标,主要是靠复合硬泡聚氨酯保温板,主材是硬质聚氨酯泡沫塑料,外面裹一层水泥基浆料,长、宽、高分别为120厘米、60厘米和4厘米。这种材料隔热性能优良,并具有良好的防火性能。一般来说,住宅常用的防火材料,防火等级往往是B1级,而复合硬泡聚氨酯保温板经包裹水泥基浆料后,防火等级能达到复合A级。

为保证外墙外保温改造质量,今年5月,北京市相关部门专门出台《老旧小区综合改造外墙外保温施工技术导则(复合硬泡聚氨酯板做法)》(以下简称《导则》)指导施工。记者翻阅发现,《导则》对保温板施工的各道工序均有严格规定。比如,保温板上墙前,要检查基层墙体表面质量,修复原墙面由于拆除、冻害、析盐、侵蚀所产生的损坏,墙面上起鼓、开裂的砂浆应清除等;用于粘结外墙外保温系统与基层墙体的锚栓数量也有细化要求,高度在50米以下的建筑,锚栓数量应不少于4个/平方米,50米以上的建筑,锚栓数量不应少于6个/平方米,任何面积大于0.1平方米的单块板应设置一个锚栓。

老旧小区节能改造除了要给外墙穿上一层“保温服”外,外窗更换施工也是一项重要内容。记者通过小区居民了解到,北京市配置的窗户是采用5+9A+5厚单框双玻中空外平开式塑钢门窗,传热系数为2.8KW/(m2·K),水密性不低于3级,隔声性能3级,保温、隔音、水密、气密等性能都能满足相关节能设计标准要求。

业内人士分析,老旧小区节能改造工程结束后,建筑外墙和屋面的保温性能均会有所提升,冬天室内的平均温度可提高4-5摄氏度,并且夏季室外的热量不易进入,节能又省电。几年之内,数以万计的北京居民将切身感知65%节能标准的温度,真正体会到冬暖夏凉的舒适。

而同步实施的供暖热计量改造则是整个改造任务中的重点和难点。据了解,为了实现室温可控可调,需要在原有的暖气片上安装温控装置。安装暖气罩的用户需要自行拆除和恢复,如果不拆除暖气罩,则仅能安装热计量仪表,可以实现计量收费,但是不能自主调节室温,节费空间较小。

目前热计量改造中,平谷、通州、顺义、延庆、房山等郊区县基本完成,城区较慢。热计量改造后,市和区县将进行验收,材质和施工质量至少保修3年,市民发现问题可随时报修。“用多少热,交多少费”的供暖热计量,如果节约使用,不仅能达到节能目的,居民也可节省数目可观的供暖费。

当前,北京市居住建筑供热计量收费试行价格实行两部制热价,由基本热价和计量热价两部分构成。用户热费具体计算公式为:用户热费=基本热费+计量热费;其中,基本热费=基本热价×建筑面积,计量热费=计量热价×用热量。

对于今年老旧小区综合节能改造中进行了热计量改造的居民家庭,目前北京还执行“多退少不补”的原则,即如果用户的热费超过以往按面积征收的金额,可以按照以往的费率缴纳热费,而无需多缴费;如果用户的热费低于以往按面积征收的金额,即按实际金额计费,实现了供暖费的节约,最多可达几百元。

据介绍,既有节能居住建筑实施热计量改造的费用(不含更换暖气费用)由财政和供热单位分担,不向住户收取。既有非节能居住建筑,供热计量改造费用与建筑维护结构节能改造费一并筹措,由财政、产权单位、住户和供热单位等多渠道筹措改造资金。

在综合整治中,还有10%的房屋有抗震加固的需要。据记者了解,给砖混结构的楼房做抗震节能加固共有3种方案,一种是要在墙的内外两面抹高强度的砂浆,干透后的砂浆能撑起整个房屋;第二种是直接做两堵水泥墙,把不抗震的墙夹起来;第三种只针对比较空旷的房子,将通过增加立柱的方式,给房子加固。而框架结构的房屋,主要靠增加支撑的方式,分解房子老墙上的承重。

“为了避免入户施工给市民带来的干扰,我们已经升级了抗震节能加固的施工技术,施工人员不会进入大多数住宅施工”,北京市住建委相关工作人员说,目前整栋楼加固墙体,只要在一楼入户施工即可。

改造成本优于重建

对于北京市住建委而言,此次综合整治的原则就是通过“效益比”,也就是加固改造费用和拆除重建费用的比值来确定房屋建筑是应当加固改造还是应当拆除。相关人士告诉记者,采取改造而不是拆除,这是国际上专家的共识,就是城市既有房屋拆除成本比改造成本高得多。

这其中特别之处在于拆除重建费用的计算方式绝不仅仅是简单考虑拆除费用和重建费用,并不是简单的每平方米3000多元的建安成本。要充分考虑到能源消耗、垃圾消纳、资源循环、社会成本和业主成本等附加成本。因此,盲目拆除重建就是浪费资源。

而且,这些老旧房屋建筑的设计使用年限是50-70年,并没有达到使用年限。通过改造解决它们的抗震节能问题,还延长了使用年限。

投资主体可扩展

在目前进行的改造项目中,房屋建筑本体的水、电、气、热、通信、防水等附属设施设备改造费用,可以按规定使用房改售房款、专项维修资金和个人公积金。

北京市住建委副主任张农科此前曾公开表示,在老旧小区改造资金保障方面,市区两级财政将一共投入150亿元,目前已全部准备到位。这部分投入将全部用于基础改造项目;对于政府资金支持外的改造项目,如果产权单位有条件、有需求改造可投入资金改造,业主有需求也可通过申请个人公积金或业主之间自筹的方式进行改造。

根据北京市老旧小区综合整治工作实施意见依据整治内容,老旧小区综合整治工作分别利用财政投资、售房款、住宅专项维修资金、个人公积金、责任企业资金和社会投资。其中,房屋建筑抗震加固、节能改造、供热计量与温控改造、通燃气和通暖气、配电设施改造、补建信报箱、供热管网等改造项目按本市既定的补助标准延续执行相关政策。

这就意味着这部分项目改造资金可以从房改时居民支付的购房款中出。而售房款中拿出一定比例以及个人缴纳了一部分资金组成的专项维修金可以使用;此外,如果前两部分资金不够,居民个人还可以申请提取住房公积金进行此类项目改造。