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政策调控效果稳步显现 房价延续下跌态势(2012年六月号)

2012-11-14 15:43:15 文/ 国家信息中心经济预测部 张前荣

4月,我国房价总体继续维持小幅回落态势。在限购为主导的政策调控下,房地产市场调整进一步深化,房地产价格正朝着预期方向回落。新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅继续小幅下跌,环比涨幅延续下跌态势,但下跌幅度有所收窄,房地产调控政策仍需坚持,预防地方对房地产政策过度进行微调。

一、新建商品住宅价格同比跌幅继续扩大,环比跌幅有所收窄

2012年4月,70个大中城市新建商品住宅价格同比平均下降1.03%,降幅比上月扩大0.56个百分点,新建住宅价格环比平均下降0.26%,降幅比上月收窄0.04个百分点。

4月,新建商品住宅价格同比上涨的有23个,比上月减少6个,同比上涨城市平均涨幅为0.62%,比上月收窄0.23个百分点,且均未超过2%,同比涨幅最大的城市为西宁,达到1.7%;下降的有46个,比上月增加8个,价格同比下降的城市平均降幅为1.88%,较上月扩大0.37个百分点;持平的1个,比上月减少2个。4月,同比价格上涨的城市中,涨幅比3月回落的城市有18个。

4月,新建商品住宅价格环比上涨城市有3个(哈尔滨、西宁和乌鲁木齐),比上月减少5个,环比上涨城市平均涨幅为0.17%,涨幅比上月扩大0.03个百分点,且均未超过0.2%,同比涨幅最大的城市为西宁和哈尔滨,达到0.2%;下降的有43个,比上月减少2个,价格同比下降的城市平均降幅为0.44%,降幅比上月收窄0.04个百分点;持平的24个,比上月增加7个。

二、二手住宅价格同比和环比跌幅均呈现扩大态势

2012年4月,70个大中城市二手住宅价格同比平均下降1.90%,跌幅比上月扩大0.3个百分点,环比平均下跌0.18%,跌幅度比上月扩大0.07个百分点。

4月,二手住宅价格同比上涨的城市有12个,比上月减少8个,同比上涨城市平均涨幅为1.33%,比上月扩大0.18个百分点,涨幅均未超过3.2%,同比涨幅最大的城市为贵阳,达到3.2%;下降的有56个,比上月增加7个,价格同比下降的城市平均降幅为2.66%,比上月收窄0.09个百分点;持平的2个,比上月增加1个。4月,同比价格上涨的城市中,涨幅比3月回落的城市有9个。

4月,二手住宅价格环比上涨城市有9个(哈尔滨、西宁和乌鲁木齐),比上月减少7个,环比上涨城市平均涨幅为0.20%,涨幅比上月收窄0.03个百分点,且均未超过0.4%,同比涨幅最大的城市为厦门和北京,达到0.4%;下降的有33个,比上月减少9个,价格同比下降的城市平均降幅为0.44%,降幅比上月扩大0.16个百分点;持平的28个,比上月增加16个。

三、对后期房地产价格走势的基本判断

当前,房地产市场处于调控的关键期,存在诸多有利因素促使房地产价格下行,第一,房地产开发投资连续第八个月同比增速回落。4月,房地产开发景气指数为95.62,比上月回落1.3点,创3年来最低点。房地产销售和资金来源的下降将不利于房地产企业的资金周转,迫使其降价;第二,央行数据显示,截至今年一季度,主要金融机构人民币房地产贷款余额11 万亿元,同比增长10.1%,比上年末低3.8个百分点,其中,一季度增加2427亿元,同比少增2812亿元,预示金融对房地产的支撑作用有所减弱。

同时,也存在诸多因素支撑房地产价格上升,第一,2012年5月18日起,下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,约向市场释放流动性约4200亿元,对房地产企业的资金链和购房者的贷款需求具有一定的支撑作用;第二,近期各地频繁推出楼市微调政策,据统计,从去年8月至今年5月10日,全国共有33个城市出台楼市微调政策,如扬州市政府出台的“购房奖励”政策  和一些地方的减免契税或退税政策等,这些政策的推出在一定程度上将削弱限购政策的影响力,有利于增加购房需求;第三,武汉、南京、南昌、沈阳、广州等城市近期上调公积金贷款余额上限,缩短公积金缴存时间以鼓励年轻职工首次购房需求,多地公积金管理中心重申首套90平方米以下住房公积金贷款最低可为两成,大大降低了首次置业者的购房门槛,各大银行推出利率优惠政策,刺激刚需入市。

抑制房价上涨与支撑房价的诸多因素并存,我们认为抑制房价上涨的有利因素较多,预计房产价格短期内在政策调控下难以快速上涨,小幅下跌的概率较大。