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调控转向长效房地产机制初建(2012年四月号)

2012-09-12 14:17:21 文/ 赵沛楠

刚刚结束的十一届全国人大五次会议上,国家发改委主任张平一席话使得构筑房地产长效机制问题成为舆论焦点。在回答中外记者提问时,张平如是说:“中央政府将继续坚持房地产业宏观调控的各项政策不动摇,促进房地产业长期健康稳定发展。在坚持现行政策措施的基础上,我们正在研究建立房地产宏观调控的长效机制”。

事实上,早在2010年年末,中央经济工作会议便首次提出逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。这在当时即被业内解读为,双轨制的运行将有助于楼市调控长效机制的构建。

而房产税试点在今年是否会扩大,则成为构建楼市调控长效机制的重要环节。此前,财政部部长谢旭人表示,将在上海、重庆两城市试点的基础上,进一步研究推进房产税改革的方案,并适当扩大试点范围,积极稳妥地加以推进。

据记者了解,目前住建部正在加强研究,完善制度,努力构建促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,促进住房价格合理回归。住建部部长姜伟新此前明确要求,要加快推进个人住房信息系统建设。按计划,40个重点城市个人住房信息系统今年上半年要实现与住建部联网。而这对于加快房产税等长效机制的推进将起到基础性作用。

调控效果显现

楼市调控效果正在显现。国家统计局最新公布的数据显示,1-2月,全国房地产开发景气指数为97.89,比去年12月回落了1个百分点,比去年同期回落5.01个百分点,而这已经是国房景气指数连续9个月下滑。

从记者获得的数据显示,1-2月,全国商品房销售面积7004万平方米,同比下降14.0%,增幅比2011年全年大幅下降18.9个百分点,比去年同期下降27.8个百分点,主要原因是去年同期市场成交量较大。其中,住宅销售面积下降16.0%,办公楼销售面积下降8.6%,商业营业用房销售面积增长11.4%。

在成交量大幅下滑的同时,成交均价也出现下跌。上海易居房地产研究院全国月度行业报告显示,1-2月,全国商品房成交均价同比下降8.1%,较2011年6.9%的全年涨幅大幅下降14.9个百分点;其中,住宅成交均价同比下降10.4%,较去年全年下降16.4个百分点。

中国指数研究院统计也显示,2月,北京、上海、深圳、广州等十大城市房价环比平均下跌0.24%,跌幅较上月扩大0.17个百分点。

多位业内人士向记者表示,目前楼市调控效果正在显现。投机、投资性需求得到明显抑制,房价也在逐步合理回归。

政策高压不减

长效机制提上日程

在楼市调控效果显现的同时,楼市利益相关方的博弈也日益升温。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在接受记者采访时表示,进入2012年以来,个别城市有意救市,部分城市则有意放松限购,但这些措施仅属昙花一现。可见,尽管一些地方想放松楼市调控,但中央对房地产市场调控的决心依然。

在上述记者会上张平表示,对现在一些地方为了鼓励购房采取了一些“冲动”举动,中央政府的态度是非常明确的,就是要继续坚持房地产业宏观调控的各项政策不动摇,促进房地产业长期健康稳定发展。

可以说,楼市调控高压态势一直未减。去年12月的中央经济工作会议明确,要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,促进房地产市场健康发展。住建部负责人不久前也表态,要继续坚持房地产调控不动摇,促进房地产市场健康发展。

尽管部分城市出台的房地产微调措施难逃被叫停的命运,但同样表明,在现行框架下,地方政府短期内无法转变对土地财政的依赖,放松房地产调控的冲动仍存。事实上,短期措施无法遏制地方政府依赖土地财政的冲动,也无法解决房地产供求关系的失衡。因此,房地产调控需要长效制度建设逐渐完善和跟进,否则短期措施一旦退出,房地产市场仍将在布满荆棘的老路上踏步。

更深层次的长效机制正在形成。保障房制度不断完善,建设计划逐步落实,对商品房市场的分流作用将逐渐显现;房产税改革试点范围扩大,可能从根本上改变房地产行业格局。从更广的视角来看,经济转型、增速放缓、结构调整、货币投放速度放缓已成为中国经济中长期发展走势的普遍共识。

在住建部政策研究中心副主任秦虹看来,当前背景下,房地产调控的长效机制至少应坚持3项原则:政府主导、分层分类以及统筹兼顾。

其中“政府主导”主要指相对于各种市场主体,政府应增强决策的自主性,并且尽量在层级化的政府体系中,按照权责一致的原则合理分工。“比如中央政府负责宏观‘掌舵’,运用经济安全指数和住有所居实现程度等指标去考评省级政府的房地产调控工作,省级政府对房地产调控负总责,规划符合各地实际情况的市场发展和住房保障计划,地市级和县级政府具体落实房地产调控工作。这样才能做到层层负责”。秦虹这样表示。

“分层分类”的原则则可概括为:“高端有约束,中端有支持,低端有保障”。“高端有约束”是指针对价高、面积大的豪华商品住宅,无论是供应还是需求,无论是否首套,都应该运用税收等政策予以约束。“中端有支持”是指针对小户型的普通商品住宅,尤其是首套房的购房群体,应该在税费和其他政策方面予以支持。“低端有保障”是指针对危棚简屋,尤其是住房困难群体,应该通过住房保障政策予以救济。

“统筹兼顾”原则上有3层含义。第一是在制定出台相关宏观经济政策之时兼顾其对房地产市场的影响,提前研判形势,有针对性地提出对策。第二是制定出台房地产调控政策要统筹兼顾各种群体的利益,对于合理的利益诉求应予以保护,对于有争议的利益诉求按照弱势群体优先的原则处理,对于危及房地产市场稳定健康发展的利益诉求要坚决打击。第三是房地产调控政策要兼顾城市化进程和经济社会的发展趋势,使之不成为城市化和人口相对自由流动的主要障碍。

住建部专家委员会住房组成员张泓铭则表达了类似看法。在接受记者采访时他表示,房地产市场的制度设计应该涵盖3个方面:首先,自住性的消费需求应该鼓励。当前,应该有更加明确而细致的针对首套购房者政策,释放首套住房等刚性需求,这对于盘活房地产市场是有必要的。第二,对租赁需求应该加以引导和规范。当前,住房问题总的矛盾还是供求矛盾,扩大供给,进一步实现供求平衡是解决住房问题的核心思路。一些人可以通过市场满足自己的改善性需求,政府通过有效引导,使其将剩余房源投入市场。这一方面能给市场带来供给,另一方面,出租人也可获得合理回报。第三,对投机性需求必须抑制。房地产市场与金融领域息息相关,抑制投机性需求有利于防范金融风险。

为此,有业内人士指出,长效的房地产调控机制应包括这样几方面内容:明确调控目标,厘清政府和市场的职能边界,创新用地制度,完善住房信息系统,加快财税体制建设。

首先要明确房地产调控的目标。由于成交均价存在较多内在缺陷,因而只以均价作为目标的调控做法有待改进。建议围绕房地产市场平稳健康发展编制市场稳健指数,围绕住房保障编制有效保障指数,将两个指数作为体现房地产调控目标的监测参考基准。

其次要进一步厘清房地产领域中政府与市场的职能边界,要在政府托底的基础上发挥市场机制作用。这就需要完善住房供给体系,满足不同群体多层次住房需求;加大保障房建设力度,使住房保障标准随经济社会发展水平定期同步浮动;推动市场观念转变,实现买房与租房的协调配合;充分发挥市场机制作用和政府监管调控职能,促进房地产行业利润率处于合理范围。

创新用地制度,改土地批租模式为年租模式,真正体现“平均地权、涨价归公”。一方面,每一个城市居民都应该享有相同面积住宅用地的长期使用权,另一方面,以年租方式降低土地初始出让的价格,用年租金的租率作为政策杠杆调节地租收入在远期和近期的分配以及与土地有相关利益的各方之间的关系。目前,部分城市正在以保障房为突破口探索以“年租制”替代“出让制”的房地产分体流通机制。“年租制”能实现作为土地增值收益的级差地租大部分收归公共财政,并可有效降低房价,抑制房地产过度的投资需求。应根据不同使用条件探索年租制的使用范围及与“出让制”的对接机制。

通过开展全国住房普查完善住房信息系统,建立相对全面的房地产市场预警系统和住房保障评价系统,为房地产调控提供坚实的信息基础。

最后,加快财政税收体制建设,完善房地产市场与金融系统的长效协同机制。合理划分中央政府和地方政府的财权、事权,改善政府绩效考评机制,提高各级政府推行房地产调控积极性的同时,要进一步完善房地产市场相关税收制度,如交易税、房地产税(不动产税)等。要加快推进财政体制改革,使地方政府的财权与事权相对应,从而有助于摆脱对土地财政的依赖。同时,要探索推进遗产税,包括当房地产作为遗产时的相关税收制度,从而抑制房地产的过度投资和炒作。可通过货币金融手段引导房地产市场,同时吸取日本房地产泡沫与美国次贷危机的经验教训,强化风险控制,妥善评估和处理汇率变化和资本流动对房地产市场的影响,使相关政策能够相互配合,联动协同推进。