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2011年房地产市场形势分析及2012年走势预测(2012年1月号)

2012-03-14 14:09:42 文/ 刘琳 任荣荣

2011年,房地产市场调控延续了2010年以来“增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设”的基本思路。继2011年1月,国务院出台楼市调控“新国八条”后,中央分别于4月、7月强调,巩固和扩大房地产市场调控成效,坚定不移地把调控政策落到实处。12月召开的经济工作会议中,中央再次明确,要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归。在从紧的政策环境下,2011年房地产市场运行景气逐步回落。11月,全国房地产开发景气指数下降至99.87,创28个月来新低。

一、2011年房地产市场运行状况

(一)土地购置活动景气明显下降

2011年,房地产企业购置土地面积和土地购置费的增幅均较上年明显回落。1-11月,房地产企业土地购置面积3.7亿平方米,同比增加3.0%,增幅比2010年同期减小30.2个百分点;土地购置费10,478亿元,同比增加17.3%,增幅比2010年同期减小60.6个百分点。从月度变化来看,2011年,房地产企业土地购置面积同比增幅由1-2月的57.1%逐月回落至1-11月的3.0%(见图1)。

(二)房地产开发投资总体保持较高水平,但增幅自8月逐月回落

2011年,房地产开发投资增幅总体保持较高水平。1-11月,房地产开发完成投资55,483亿元,同比增长29.9%,增幅比2010年同期历史高位低6.6个百分点,但高于同期固定资产投资增幅5.4个百分点(见图2)。从月度变化来看,房地产开发投资增幅自8月以来逐月回落,11月单月投资增幅降至20.1%。

(三)房屋施工面积和新开工面积增幅回落,竣工面积增幅增加

2011年,开发企业房屋施工面积和新开工面积同比增幅比2010年同期减小,竣工面积增幅高于2010年同期。1-11月,房屋施工面积49.13亿平方米,比2010年同期增加27.9%,增幅减小0.7个百分点;房屋新开工面积17.5亿平方米,比2010年同期增加20.5%,增幅减小28.2个百分点;房屋竣工面积5.9亿平方米,比2010年同期增加22.3%,增幅增加12.7个百分点。从月度变化来看,房屋施工面积同比增幅由1-2月的39.0%逐月回落至1-11月的27.9%,房屋新开工面积自9月以来增幅逐月回落,而房屋竣工面积增幅自下半年以来逐月增加(见图3)。

(四)商品房销售面积增幅减小,多数城市二手房成交量同比负增长

2011年商品房销售面积同比增幅继续2010年下半年以来的较低水平,1-11月,商品房销售面积8.96亿平方米,比2010年同期增加8.5%,增幅减小1.3个百分点。其中,住宅、办公楼上商业用房销售面积分别同比增加7.5%、10.1%和17.0%,住宅销售面积增幅与2010年同期基本持平,办公楼和商业用房销售面积增幅分别与2010年同比减小15.7个百分点和18.2个百分点(见图4)。从月度变化来看,商品房销售面积增幅自9月以来逐月回落,10月和11月,商品房单月销售面积均为同比负增长。

2011年,多数城市二手房成交量出现较大幅度下降。1-10月,北京、深圳、广州、宁波、郑州二手房成交套数分别比2010年同期减少32.8%、36.6%、11.8%、50.8%、24.2%,自4月以来,上述各城市单月二手房成交量均表现为同比负增长。

(五)房价同比涨幅回落,环比下降城市数逐步增多

2011年前11个月,70大中城市新建住宅价格同比平均涨幅由1月份的5.8%逐月下降到11月的2.4%,二手住宅价格同比平均涨幅由1月的3.4%下降至11月的1.05%。从价格环比变化来看,70大中城市新建住宅价格环比平均涨幅由0.8%逐月下降为-0.2%,二手住宅价格环比平均涨幅由0.4%下降为-0.25%。

房价出现稳中有降的城市数量逐步增多。70大中城市中新建商品住宅价格稳中有降的城市数量由1月的10个增加至11月的65个,二手住宅价格稳中有降的城市数量由1月的10个增加至11月的63个(见图5)。11月,4个一线城市新建住宅与二手住宅价格均表现为环比下降。

二、2012年房地产市场走势预测

(一)2012年房地产市场走势的影响因素

2012年房地产市场走势的主要影响因素包括:

第一,经济增长存在下行压力。2011年以来,我国经济增速逐季回落,预计全年经济增速将比上年下降约1个百分点。2012年,我国经济增长下行压力和物价上涨压力并存,且经济发展面临的外部环境更为复杂。多数机构预测,2012年中国经济增速在8.5%左右,将继续2011年的回落态势,根据经济周期与房地产周期的关系,经济增速的放缓将减小房地产市场上行压力。

第二,房地产调控政策继续从紧。中央经济工作会议明确2012年房地产市场政策方向为“坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,加快普通商品住房建设,扩大有效供给,促进房地产市场健康发展”。预计2012年限购、限贷、政府问责等行政调控手段仍将继续,房地产市场景气难以出现大幅回升。

第三,利率水平仍处于低位。虽然2011年以来,央行已进行三次加息,但目前一年期存款利率仍处在3.5%的较低水平,负利率状况仍然存在。从国际经验来看,较低的利率水平将带来资产价格上涨压力。

第四,市场供应量减少。随着市场交易量的减少和开发企业库存量的增加,2011年下半年以来开发企业土地购置面积和商品房新开工量明显放缓,这将导致2012年市场供应量的减少,进而带来房价上行压力。

(二)2012年房地产市场形势预测

综合上述因素,我们对2012年房地产市场形势作出如下判断:

房地产市场需求保持小幅增加。从人口结构和城镇化进程的角度来看,我国目前住房市场仍存在较大的刚性需求和改善性需求,在限购、限贷等调控政策作用下,预计2012年商品房销售面积将保持小幅增加。

房地产开发投资增幅继续回落。在从紧的政策环境下,2012年商品房建设活动增速将出现明显放缓,但保障房的大力度推进将在一定程度上抵消房地产开发投资增速的下滑。我们通过对房屋施工面积的估算以及构建保障性住房投资与商品房投资对房地产开发投资拉动的动态分析模型,预测得出,2012年房地产开发投资增速约为16%。

综合市场供求两方面影响因素,在促进经济平稳较快发展的宏观经济背景下,“2012年上半年房价稳中有降,下半年房价基本平稳”的可能性很大。(作者单位:国家发改委投资研究所)