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房地产市场调控效果显现(2011年10月号)

2011-10-21 14:36:54 文/ 刘琳

2011年1月26日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,发布房地产市场调控“新国八条”,政策延续了2010年以来持续的“增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障性住房建设”的调控思路,在调控手段上则是使用了更多的行政手段,包括限价、限购等手段。至1季度末陆续有40个大中城市出台限购令,其中北京、深圳限购政策及执行程度最为严厉。7月12日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,分析房地产市场形势,指出“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策,房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。”9月1日,浙江台州商品房限购令正式实施,成为实施限购令的第一个三线城市。综合来看,一系列房地产调控政策取得了一定效果。

2011年房地产市场景气逐步回落,尤以一二线城市景气下降较为明显。房地产开发投资和施工面积增幅虽然保持高位,主要源于去年新开工面积增长较快,而今年房地产新开工面积和土地购置面积增幅均有较大幅度回落。新建房屋交易量增幅持续保持低位,二手房交易量持续下降,部分城市已降至2008年金融危机时的水平。房价地价涨幅回落,房价稳中有降城市数量逐月增多,居民购房意愿持续下降。与此同时,保障性住房建设进展顺利。

1.房屋交易量增幅保持低位

2011年1-8月,商品房销售面积59854万平方米,同比增加13.6%,增幅比去年同期增幅增加7个百分点。商品住宅销售面积为53540万平方米,同比增加13%,增幅比去年同期增加9个百分点。商品房销售面积增幅在2010年8月末降至6.7%的最低点后,持续12个月的增幅均在10%左右,6月以来增幅有小幅增加,主要源于新建商品住房供应量有较大幅度增加。与此形成对比的是,二手房交易量持续为负增长,说明房地产市场交易景气并未上升。4月以来,北京、宁波、深圳、广州等城市二手房成交量均表现为同比负增长;北京、宁波目前二手房成交量已接近2008年金融危机时的水平。

分地区看,40重点城市商品房销售面积同比增加5.4%,增幅低于全国平均水平,其中40%的城市商品房销售面积同比负增长。

2.房价和地价涨幅回落,房价下降城市逐月增多

2011年上半年,全国主要监测城市综合地价环比上涨4.1%,同比上涨8.7%。2季度,商业、居住、工业用地价格环比涨幅均较1季度回落,其中居住用地价格涨幅连续两个季度回落。

2011年前8个月,70大中城市新建住宅价格环比平均涨幅由0.8%逐月下降为0,二手住宅价格环比平均涨幅由0.4%下降为0,各类型住宅中只有90平方米以下住宅价格保持小幅上涨。

房价出现稳中有降的城市数量逐步增多。70大中城市中新建住房价格稳中有降的城市数量由1月的10个增加至8月的46个,二手住房价格稳中有降的城市数量由1月的10个增加至8月的43个。8月长三角地区和珠三角地区多数城市新建住宅价格表现为稳中有降,4个一线城市新建住宅价格均停止上涨。

3.房地产开发建设增幅保持高位,但新开工面积和土地购置面积增幅回落

2011年房地产开发投资增幅、商品房施工面积增幅均保持高位。1-8月房地产开发完成投资37781亿元,同比增长33.2%;商品房施工面积44.26亿平方米,同比增长30.5%。但2011年房地产新开工面积和土地购置面积增幅分别比去年同期减少18个和40个百分点。

房地产开发投资、在施面积增幅保持高位,与去年商品房新开工面积增长较快有直接关系。此外,2011年保障性住房建设规模有较大幅度增加,前8个月房地产新开工面积中保障性住房占比大约为40%。

分地区看,40重点城市房地产开发建设增幅明显低于全国平均水平,土地购置面积同比负增长,30%的城市住宅新开工面积同比负增长。

4.居民购房意愿持续下降

根据央行城镇储户调查问卷的分析,3月下旬30%的居民对未来房价持上涨预期,比例比上季度低10个百分点,6月下旬25.9%的居民持房价上涨预期,比例进一步降低。8月下旬,居民依然感觉当前房价过高,认为“保持稳定”和“无法判断”的居民占比超过50%。

城镇居民购房意愿持续下降,未来3个月意欲购房的居民占比由3月下旬15.4%降至6月下旬的14.6%,又进一步降至8月下旬的14.2%,创2009年调查以来的新低。

5.保障性住房建设进展顺利

截至8月底,全国城镇保障性住房和棚户区改造住房已实物开工868万套,开工率达到86%(不含西藏自治区),1-8月各地区新增发放廉租住房租赁补贴18万户。2011年开工建设1000万套保障性住房目标有望顺利实现。(作者单位:国家发改委投资研究所)