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采购平台助力保障房建设(2011年8月号)

2011-10-20 15:54:12 文/ 本刊记者 赵沛楠

各地正在以前所未有的力度和速度推进保障房建设,在建设规模大、工期紧、任务重的重压之下,一些地方保障房项目接连曝出的质量缺陷引发公众忧虑:保障房是否会出现“低保障”现象?

基于其民生工程的性质,保障房建设质量已经受到广泛重视。今年6月,国务院副总理李克强在出席部分省份保障性安居工程工作会议上指出,各地都要尽快制定落实保障房质量监管办法,在设计、建材、施工等各个环节上严格把关,对存在的问题、隐患发现一起,整改一起。

随即,住房和城乡建设部酝酿在今年9月底推出全国保障房建设采购平台(下文简称采购平台),希望通过对源头建材质量进行控制,进一步保障房屋品质。“这个平台针对全国保障房建设,目的是为了能够推动保障房的顺利开工建设,保证保障房质量的同时减轻各方在保障房建设方面的资金压力,节约成本”,在接受《中国投资》采访时,住建部住宅产业化促进中心副主任文林峰这样表示。

“事实上,住建部一直在努力,希望出台政策措施能够真正解决保障房建设过程中的质量和资金压力”,文林峰告诉记者

质量亮“红灯”

使用“瘦身钢筋”、存在安全隐患、材料报验和工序验收把关不严使得保障房项目质量问题重重

保障房建设“大提速”之余,最引人关注的莫过于建设质量。

内蒙古包头市最大的棚户区改造项目“民馨家园”出现“安心房”变身“闹心房”。部分住宅抹灰砂浆导致墙体强度未达设计要求,500多户住宅遭遇墙皮鼓包脱落。

海口海甸溪北岸最大的回迁安置小区之一的水岸听涛小区,近日曝出93户住宅出现渗水情况。住户对媒体表示:“好不容易盼到了入住,才一个月,卫生间的水就渗到卧室,维修后不久再次出现,真不知新居是喜是忧”。

而去年年底,北京大兴区明悦湾保障房项目被查出结构混凝土未达到设计要求,“问题门”“墙脆脆”“屋漏漏”频曝,6栋楼被勒令拆除重建。

就在前不久,广西等地则被查出保障房建设过程中使用“瘦身钢筋”,存在安全隐患,材料报验和工序验收把关不严。

“有的因为前期工作不力,为了完成开工率猛赶工期;有的因为地方款项拨付不及时,导致建设资金不到位”。中国房地产学会副会长陈国强向《中国投资》记者这样分析。

针对出现的问题,目前北京、安徽等地已经先后规定,保障房项目负责人无论将来调到哪里,都是所负责项目的终身责任人。但在陈国强看来,提出“终身问责”的目标是好的,但如何量化指标、是否具备可操作性、惩罚能否有力跟进等难点并不是问责就能解决。与其将重点放在事后问责,不如在房屋建设源头——建材品质上予以高标准严要求。

跨门槛 上平台

采购平台可以在大市场下整合资源,把有信誉、有品牌、有能力的企业纳入到供应商的范畴提供给建设方和承建方

在保障房“质量保卫战”中,除了开发商、施工单位、监理方,材料供应商也承担重要角色。

国资委日前曾下发《关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知》,要求建材企业要努力保障各地对保障性住房建设所需建材的供应,提供质优价廉的材料,推广使用新型节能建材。要根据保障性住房的特点,合理优化设计方案,努力做到功能齐全、布局合理、节能环保、经济适用。

因此,在住建部的构想中,这个采购平台将是一个类似于专门为保障房项目提供建材和产品构件的巨型超市,涵盖了住房建设的方方面面,不仅包括水泥、砂浆、钢材构等基本建材,还有门窗结构、水管、厨卫用品和路灯等景观绿化设施以及后续的物业维护产品等,从内到外几乎所有材料和服务都可以在这个平台上买到。

文林峰表示,企业可以通过两个办法进入住建部保障房采购平台,一种是地方推荐,另外一种是企业自己申请,但是为保证保障房的建筑质量和水平,住建部会设置一个门槛。

在文林峰看来,这是一个5年5万亿的市场,目前应该有很多建材企业都希望能够参与到保障房的建设当中来。保障房全国采购平台的搭建,将为房地产开发企业、地方政府和项目业主提供一个很好的平台。

事实上,各家建材企业为了吃进保障房采购大单,也正积极寻求以多种方式参与到地方保障房建设中去。在日前由新浪地产、新浪乐居、中房网全程支持的第三届科学发展论坛同期大会——共建保障房精品峰会中,北新集团建材有限公司总经理助理董占波表示,保障房主要是房屋质量问题,目前发现很多在建或已建保障房存在不同的质量问题,这跟材料运用、施工单位和设计的合理性都有关系。建筑材料作为其中关键部分,住建部的规定对保障房建设的质量保证起到非常好的推动作用。

北京东方雨虹防水技术股份有限公司总经理刘斌也表示赞成统一采购平台的落成,认为采购平台能够在大市场下整合资源,把有信誉、有品牌、有能力的企业纳入到供应商的范畴提供给建设方和承建方。但同时刘斌也表示担忧不同地方区域的承建方希望能自主选择建材品牌,这将导致部分建筑方和承建方不太支持平台落实。

上海全筑建筑装饰集团股份有限公司副总裁董事会秘书李勇也有相同的顾虑。他表示统一采购平台并不是政府直接进行采购。政府更多的是提供信息,提出国家产业政策建议和组织活动,作为管理角色而不是执行单位存在。实际的建筑部品采购应该更多授权给房地产商等参与单位。如恒大、万科等一线企业由于本身具有完善成熟的采购系统,在实际采购过程中可能效果更优。

有业内人士指出,采购平台的设立对于建材生产企业来说应该是一个很好的机会,但平台的关键在于对于要进入的产品标准的认定方面,建筑类产品涉及类别太多,有的有全国统一标准,有的则没有,如何认定并设置这个标准是一问题。

助推建安成本下降

在采购平台设定的相关门槛中,除了要保证相关产品的质量,还提出平台价格要比市场价低

在文林峰看来,采购平台的设立,还将在一定程度上助推保障房建安成本的下降。文林峰向记者表示:“住建部将会与纳入保障房采购平台的建材企业签订协议书,要求产品价格必须低于一般市场价格一定幅度。这将帮助各地政府大大降低保障房建设成本和资金需求”。

按照计划,在“十二五”期间,我国将新建各类保障性住房3600万套,粗略估算建安成本也在4万亿左右。降低保障房投资成本,实际是在降低地方政府的配套压力。按照此前住建部副部长齐骥透露的数据,仅2011年全国1000万套保障房的建设,就需要资金1.3万亿-1.4万亿。而根据外界测算,全年缺口约为5000亿-8000亿。大部分地方政府都在为保障房的资金来源而焦虑,即便是地方财政较为充裕的北京市也是如此。

据记者采访得知,采购平台相关门槛的设置和标准认定,将完全交由第三方机构来做,住建部本身并不参与。而在相关的门槛中,除了要保证相关产品的质量外,更重要的一点是平台价格要比市场价低。“根据具体的产品不同,价格有可能要比市场价低10%,也有可能低30%”,文林峰介绍说,平台将会通过类似于招标的办法,就同一个建筑产品类别选出一些企业,纳入保障房全国采购平台,住建部还将与最终进入平台的企业签订一份协议书或者保证书,要求企业给出该建筑产品的最低价,或者具体的价格优惠幅度。

目前的焦点主要集中在降价的幅度到底是多少。对于此前报道中所称降价幅度将达到10%,个别的可能达到30%,有业内人士认为很难到达这样的幅度,要视具体的品种而定。有些高端的品种幅度会大一点,但是低端的、毛利率比较低的已经是一个相对比较低的价格,降价幅度不会太大。

北京试行“优良部品部件库”

北京的“优良部品部件库”,主要是委托第三方机构,即相关的行业协会等来选择几家企业进入部品部件库,供施工单位选择

与住建部的保障房全国采购平台类似,北京市也将推出一个市级的保障房采购库。北京市公租房发展中心主任杨家骥对本刊透露说,北京计划建立的平台名称为“北京市公租房优良部品部件库”。

北京市要在2011年开工建设20万套保障房,其中包括10万套棚户区改造项目和6万套的公租房项目。“如果按照每套保障房60平方米、每平方米造价6000元的成本,粗略计算,北京今年需要投入的资金在720亿左右”,杨家骥说,资金压力依然不小。

据介绍,北京的“优良部品部件库”,主要是委托第三方机构来做,即相关的行业协会等来选择几家企业进入部品部件库,供施工单位选择。

不过,北京市对保障房建设产品的要求有所不同,要求建材生产企业根据设计单位提供的具体项目和户型生产产品,比如门窗直接要求成型,拿来就能用,而不是再在工地上安装拼装。这实际上等于是把此前大量的工地上要做的事情,拿到市场上直接去做,也正应和此前北京市提出在保障性住房项目上大力推广住宅产业化的建造方式。

杨家骥说,在保障房方面推广这样的做法是很有优势的,因为保障房的面积基本统一,户型和大小也基本统一,有可能一个设计可以推广到整个北京的保障房项目上,这个是和一般的商业住宅不一样的,因此,对产品的具体需求也就比较固定,也好标准化和统一化。

对于进入北京市公租房部品部件库的企业,北京市相关政府部门也将和他们签订一份承诺书,在保证质量的同时,对价格提出要求。杨家骥说,最起码,用在保障房上的产品价格一定要比市场价格低。至于低多少,要看具体的产品和企业了。

按照设想,一个产品进入北京公租房部品部件库的企业会有好几家,施工单位可以和这几家谈,从中选择,最终谁出的价钱最低,产品质量最优就用谁的。杨家骥说:“这样也可以达成把保障房的建设成本降下来的目的”。

据称,北京市建委和财政部门均表示支持这一做法,并已提出在房山高教园区公租房项目上,进行太阳能设备的采购试验。该项目开工于2010年,即将安装太阳能设备。而最终整体计划预计将在今年11月底推出。

在文林峰看来,北京市建立的公租房部品部件库与住建部的保障房采购平台并不冲突,惟一的区别就是住建部是针对全国范围内的保障房项目的。北京若建立起自己的平台,北京的项目就既可以从全国的平台中选择产品,也可以从北京市的平台中选择。