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政策频出行政手段严控房市(2011年3月)

2011-04-15 11:12:36

此次行政调控中北京市首当其冲,住建部希望北京出台的严苛政策能够为全国房价“树起一杆标杆”

文/本刊记者 赵沛楠

2011年2月24日,全国人大财政经济委员会向十一届全国人大常委会第十九次会议提交了《发展改革委关于落实全国人大常委会对国民经济和社会发展计划执行情况报告审议意见的报告》(下文简称《报告》)。至此,早在“京十五条”落地之时即有消息人士透露下一步将“对省级人民政府稳定房价工作进行考核和问责”的说法终获明确。

同日,中共中央政治局常委、国务院副总理李克强出席全国保障性安居工程工作会议时强调,各地要进一步加强领导,明确目标责任,及时制定实施细则,有效抑制投资投机性需求,增加普通商品住房供给,坚决落实进一步加强房地产市场调控的政策措施。

自2011年1月26日“新国八条”出台,元宵节当日“京十五条”重拳出击,1月内,行政手段4度严控房地产市场。

约谈地方政府杀手锏

“对省级人民政府住房保障和稳定房价工作进行考核和问责,对政策落实不到位、工作不得力的进行约谈,直至追究责任”,《报告》中寥寥数字,第一次以书面形式确定稳定房价约谈问责制度。

上溯到2010年12月29日,全国住房城乡建设工作会议上,住建部部长姜伟新便称,将“适时会同监察部对省、市人民政府稳定房价工作进行考核,对政策落实不到位、工作不得力的,进行约谈直至追究责任”。年初各地方出台限购令细则之前,据透露,一位副部级官员在1月中旬的住建部内部会议上明确表示将向地方政府施压,“不限购,就约谈”。此后,北京、上海、天津、杭州、南京等1、2线城市纷纷出台限购细则,限购剑锋直指过热的投机性购房。但纵观各地的具体限购措施,尤以“京十五条”的要求最为严厉。

“京十五条”出台后,业内人士向本刊记者透露住建部内部已经达成共识,如此轮限购未取得预期效果,将正式对相关地方政府进行约谈乃至问责。此次北京市首当其冲,住建部希望北京出台的严苛政策能够为全国“树起一杆标杆”。

“京十五条” 不得不长久的限购令

“京十五条”要求对已拥有2套及以上住房的北京市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非北京市户籍居民家庭,对无法提供北京市有效暂住证和连续5年(含)以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在北京市向其售房。

“京十五条”成为“新国八条”出台后最为严厉的地方楼市调控细则与两会开幕时间的临近有很大关系,两会召开之前,房地产调控是需要明确的主要政策。此举着意向全国房地产市场释放出一个信号,今年房地产调控仍是国家宏观政策调控的重点,而且今年国家在房地产方面的调控决心和调控力度都很大。

从短期来看,限购令对限购城市成交量的影响是巨大的。因为不管是对于一线城市也好,二线城市也罢,城市化都是当地房地产行业发展的源动力,而城市化的主要进程就是非户籍人口通过教育、就业、创业等各种途径进入到城市中安居乐业。而在当前的限购中,对存量进行限购已经基本将投资需求屏蔽在外,而对非户籍人口进行存量加一定期限纳税证明进行限购,则将部分尚未毕业或者刚刚毕业依靠家长提供首付的首次置业者屏蔽在外,因此,限购后各地成交量下挫带有一定的必然性。

从价格方面来看,房价的运行周期带有很强的长期性特点。成交量在短期的下挫不会引发价格的恐慌性下跌。特别是当前,企业刚刚经历了2009和2010年两年的热销,资金相对充裕,企业在当前没有降价回笼资金的紧迫性。但从长远来看,对存量和增量进行双重限购的政策,严重抑制了楼市中的投资、投机需求,如果该政策被长期执行,成交的低迷必然引发价格预期的改变,即便是在流动性宽松的前提下,投资者进入市场也是为了获利,如果投资者对价格预期发生了改变,那么房价的运行趋势也将发生改变。

事实上,在“京十五条”的影响下,北京楼市成交量被迅速冻结。根据北京市房地产交易管理网发布的数据显示,新政实施前一天,单日有近3000套住宅网签的交易量,而新政后第一天北京楼市成交跌入冰点,住宅网签总量仅为389套,比前一日暴跌了8成多。其中新建商品房为141套,二手房为248套。

在政策持续性及政策影响下的房价走势判断上,已经有不同的声音涌现。复旦大学中国经济研究中心主任张军认为,短期内限购政策的确可以控制楼价上涨,但从长期来看,对于住房的需求仍在不断增长,所以楼价仍会反弹。

中国房地产学会副会长陈国强却认为此举可理解为加减法并用的调控措施。他认为,我们在不断用限购的措施来为保障房的建设赢得时间,如果可以在这段时间内缓解供求关系,房价上涨动力就会衰减,房价出现下调的概率就会加大。陈国强认为,长久看,限购令是不可能长久实施的。

“提高外地人购房门槛,虽然初衷是抑制投机,在短期内楼市的成交量、价格会有一定程度的下降,但是也排斥了一部分刚性需求,误伤了一部分计划买房者。此举也会打击不少年轻北漂族的积极性,对劳动力人口流动有一定的影响。现在北京不仅限购房,也限购车,对于外地打工者,尤其是年轻人来说,会打击他们在北京打拼的积极性,会影响他们选择工作城市的决定。新政后的房地产市场一定会出现一波低位运行的行情,至于房价会否下降,什么时候下降还要观察一段时间才能有定论”。陈国强在接受记者采访时表示。

据记者了解,目前住建部及北京市住建委仍未对限购令实施时间有所定论。记者援引住建部内部消息人士说法:“限购令有可能长期实施直到真正对房价产生作用”。

有分析人士认为,若此次调控仍不能有效抑制投机需求,后续或会出台更为严厉的调控细则。房价控制目标主要在于控制房价的畸形上涨,使得房价在一个相对合理的速度和幅度内上涨——即房价的年度涨幅高于CPI的涨幅,但是能和城镇居民人均可支配收入的涨幅相匹配。

对于北京市而言,保障性住房成为平抑房地产市场过热的“最后一根稻草”。“十二五”期间北京市计划建设、收购各类保障性住房100万套,其中2011年全市通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集保障性住房20万套以上,发放租赁补贴2万户,竣工保障性住房10万套,在公租房方面,2011年年底前实现配租入住1万户以上。

2010年北京商品住宅成交量为1201万平方米,约为12万套左右。以这样的标准计算,这意味着2011年将会有超过20万户(人)通过保障性住房解决居住问题,从增量上看,保障性住房的受益人群将会超过购买商品房的人群。