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我国区域与城市间住房价格的空间传导形式(十一月号)

2010-12-10 14:10:01 文/ 任荣荣

随着我国房地产市场的发展以及城市间资本和劳动力流动性的加强,区域与城市间房价的互动关系逐步显现。识别和把握区域与城市间房价变化的领先/滞后关系,有助于市场参与者更好地分析房价走势,进而进行理性的住房投资和消费决策

从总体上看,我国城市房价变化表现出明显的从东部沿海局部地区逐渐向全国大部分地区扩散的空间趋势。特别是北京、上海、广州、深圳等一线城市,其房价变化明显领先于其他城市。区域与城市间房价的互动关系在很多国家和地区都有表现,研究中经常用“波纹效应(Ripple Effect)”一词对其进行描述,也就是说,某些区域的房价变动首先发生并如同水中波纹一样带动相邻区域的房价依次产生变动。识别和把握区域与城市间房价变化的领先/滞后关系,有助于市场参与者更好地分析房价走势,进而进行理性的住房投资和消费决策。

一、我国区域住房子市场的划分

我国幅员辽阔,区域间经济发展水平差异明显,同时,城市间劳动力流动和交通体系均表现出较强的区域性。因此,对城市间住房价格空间互动关系的分析首先应从区域层面上入手,进行区域住房子市场的划分。

已有的关于区域划分的研究大多从区域经济学的角度,主要考虑区域内部各城市经济发展水平和发展特征的相似性、经济联系的密切程度、地理位置上的比邻性等。但对住房市场进行区域划分时,应更多地从城市间住房市场互动关系的形成机理入手,考虑区域内各城市经济联系的紧密度,城市之间人口迁移、区域间通勤和资本流动发生的频繁程度,同时兼顾城市间地理位置比邻的原则。

按照“波纹效应”的描述,城市间住房市场的互动将使各城市房价在走势和变化上表现出一致性,因此,从定量研究的角度,可以通过对城市间房价走势及房价变化的相关性检验,进行区域住房子市场的划分。也就说,同一区域内,城市间房价走势及房价变化均应表现出较强的正相关关系。本文从统计学角度提出的量化判定标准为:同一区域内城市间房价走势的相关性系数不小于0.80;房价变化的相关性系数显著为正。基于我国35个大中城市2005年7月-2009年6月新建住宅水平与变化的相关性矩阵,结合上述区域住房子市场划分原则,最终得到我国区域住房子市场的划分结果,如表1所示。

二、区域子市场中城市间房价的空间传导形式

对于表1中7个区域住房子市场,本研究按照以下步骤识别城市间房价空间传导形式:首先,对城市间房价是否存在协整关系进行检验;然后,利用Granger因果检验的结果和脉冲响应函数分析对城市间房价的领先/滞后关系进行识别。从统计意义上来讲,城市间房价空间传导形式研究中要回答的一个关键问题是:某一城市房价的变化,除了与自身历史价格的变化相关外,是否还会被其他城市房价的变化所解释?

本研究利用多方程协整检验的方法——Johanson协整检验,来分析各区域内不同城市之间的房价变化是否存在长期均衡关系。协整检验结果表明:在95%的置信区间下,各区域市场中城市房价间至少存在1个协整方程,因此,区域子市场中城市房价之间具有长期均衡关系。在此基础上,结合Granger因果检验的结果和脉冲响应函数图,判断区域市场中城市间房价变化的领先-滞后关系,进而识别区域住房市场中的“核心”城市以及各城市房价变化的时滞关系。主要研究结论如表2所示。

可以看出,在多数区域子市场中,核心城市的房价变化领先于其他城市3个月左右。并且,随着我国房地产市场的发展成熟与市场信息的逐步完善,城市间房价的相互影响将更为紧密,各城市房价变化的时滞可能减小,核心城市房价的变化可以为区域内其他城市房价走势的分析提供较好的参考。

三、全国市场中区域间房价的空间传导形式

区域住房子市场中核心城市的房价走势领先于区域内的其他城市,因而,可以在很大程度上代表区域住房市场对外生冲击或信息(如调控政策、宏观经济波动等)反馈的灵敏性。从全国层面来看,如果区域核心城市的房价走势之间存在协整关系,那么,我们可以通过Granger因果检验和脉冲响应函数分析的方法,来判断区域间房价的互动关系,并识别全国市场中的核心区域。

运用同样的方法和思路,我们对核心城市房价走势进行协整检验,结果表明,在95%的置信区间下,至少存在4个协整方程,因此,核心城市房价之间具有长期均衡关系。Granger因果检验与脉冲响应函数的实证研究结果表明:以广州为代表的珠三角辐射区域的房价变化在全国住房市场中处于领先地位,其次是以上海为代表的长三角区域、以北京为代表的首都圈辐射区域,之后是以武汉为代表的中部地区,再者是以沈阳为代表的东北地区和以成都为代表的西南地区,最后是以西安为代表的西北地区。广州的房价变化领先于其他区域核心城市房价变化3-6个月。区域间房价的空间传导形式如图所示。

我国区域和城市间住房价格的变化在空间上表现出明显的领先/滞后关系。从区域上看,珠三角地区的房价对外部影响因素的反映最为敏感,其房价的变化通常要领先于其他区域3-6个月,可以作为全国及其他区域房地产市场形势分析的先行指标。具体到区域住房子市场,核心城市与区域内其他城市在房价变化上的关联关系更为显著,研究表明,核心城市的房价变化领先于其他城市3个月左右,因此,包括广州、上海、北京、成都、西安、武汉、沈阳在内的区域核心城市的房地产市场形势的变化应作为市场参与者的重点关注对象。(作者单位:国家发改委投资研究所)