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公积金建保障房“鱼”与“熊掌”如何兼得(10月号)

2010-10-12 15:45:27 文/ 赵沛楠

徘徊将近一年之后,住房城乡建设部网站上终于挂出了公积金贷款建设保障性房试点名单,确定了利用住房公积金贷款支持保障性住房建设的28个试点城市、133个试点项目,涉及经济适用房、棚户区改造安置用房和公共租赁住房,贷款额度约493亿元。至此,2009年底住建部、财政部、发展改革委等7部门联合印发的《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》(下文简称《意见》)终获落实,然而争议并未就此停止,关于闲置资金有效利用与资金安全孰重孰轻的争议不绝于耳。

试点:避热就冷 选择慎重

当这份好事多磨的名单出炉之后,人们的目光纷纷被试点城市的选择所吸引,可以看出,目前上榜的大多是二三线城市,而上海、深圳等高房价城市并没有入围。

试点避热就冷有何深意?中国社科院金融所研究员尹中立告诉记者,此次试点选择之初便卡死获批条件,在《意见》中,住建部明确提出,公积金贷款支持保障房建设的条件之一,是“住房公积金个人贷款率达到40%(经住建部、财政部、人民银行核准,中西部地区可适当放宽要求),闲置资金数额在10亿元以上”。

因此,热点城市公积金利用率很高,闲置资金有限,而很多二三线城市公积金闲置达六七成之多,试点的选择就不言而喻了。“因为我国城市住房公积金使用率不平均,二三线城市的公积金使用率不到30%,换个角度,这些公积金闲置率超过70%的城市,能够用来支持保障房建设的资金相对充裕,适合进行试点”,尹中立补充道。

住建部住房公积金监督管理司相关负责人告诉记者,在试点申报之初,住建部就再三强调了申报原则不容违背,因此,很多省市都经历了申报试点城市由省内大城市向中等城市转移的过程。如最终获批的海南儋州、河南洛阳、河北唐山、山东济南、宁夏银川、湖南长沙大部分为二三线城市。

对于北京为何能以一线热点城市获批,北京住房公积金管理中心新闻发言人李持缨表示,作为此次获批的本次公积金试点新政策的发起城市,北京目前政策房建设力度空前,因此获批。由此可见,此次公积金支持保障房建设的试点审批非常严格。

比如,此次被第一个批准成为试点城市的长沙,申报上去11个项目,总规模达10亿元,结果批下来只有5个项目,规模也缩水到了4.8亿。

唐山市作为河北省第一个利用公积金建设保障性住房的试点城市。据悉,唐山市总共有5个项目成为试点,贷款金额13亿元,受惠人群据称将近3万 人,其中,低收入住房困难家庭6593户。为控制风险,相关人士表示,13亿元贷款资金的贷款期限不超过3年,到期后,贷款本息必须全额收回。

李持缨告诉记者,北京市将有36个保障房项目试点使用住房公积金贷款建设,且每个项目都将独立设置贷款资金的监管账户,实行全程封闭管理。据悉,北京市试点投入的公积金金额为208.99亿元,其中,经适房项目占到了50%,公租房项目14个。北京市住建委相关负责人表示:“公积金支持保障房贷款实行全程封闭管理,且必须以在建项目、房产或土地使用权进行足额抵押。同时,试点项目必须在《建筑工程施工许可证》等4证齐全后,才能发放贷款”。

北京试点:并无行业倾向性

我国公积金的总归集额达2万亿元,而多数城市的公积金闲置率偏高,公积金的存款利率低,缴存人的资产面临贬值风险。因此,多年来人们一直呼吁进一步探索有效、安全、公平使用沉淀资金的政策。

与此同时,住建部部长姜伟新在出席“2010中国市长论坛”时曾透露,为了完成今年580万套保障性住房建设任务,中央已经下达600多亿元资金。然而,中金公司在一份报告中指出,建设580万套保障性住房所需资金达4000亿元,资金缺口达到3400亿元。一多一少,公积金建设保障性住房自然成为地方政府乐而为之的选择。

2010年1—7月,北京市保障性住房建设新开工10.9万套,北京市公安局公租房项目等数个公积金贷款支持的保障性住房项目已开工,却引起巨大社会争议。

对于上述问题,北京住房公积金管理中心认为,其实公积金在缴存时就有“强制性”和“互助性”两大特点,而且在公积金制度成立伊始,公积金就有为保障房提供资金来源的职能,只是后来因为在实际执行中出现了一些问题,其保障房项目贷款的职能被叫停了。

中心同时表示,北京市公安局申请公积金贷款建设解决干警住房困难的公租房项目能首先获批,是有偶然性的,因为国家鼓励单位在符合一定客观条件的前提下,集体组织集中建设公租房解决职工住房困难问题。“北京市公安局正好有自己的储备地块,赶上了好时候“。但这并不意味着特别鼓励某些部门,更不意味着就不解决其他社会申请者的住房困难问题。

督察员制度待保资金安全

8月27日正式下发的《关于试行住房公积金督察员制度的意见》,可以说是对忧虑最多的资金安全问题加上了一道保险锁。

早在1994年,国务院发布43号文,提出了“三改四建”的房改任务,总结各地公积金工作的实践经验,建立了住房公积金制度,发挥资金的互助作用,以缓助急,以多助少,引导职工个人提高解决自身住房问题的能力。

当时,住房公积金是可以用来支持“安居工程”和经济适用住房建设的。但是在实际运作过程中,有一些城市出现了挪用住房公积金搞基础设施建设的现象。例如,有的城市把住房公积金挪用后建了机场,公积金不能按期收回,侵犯了缴存职工的利益。因此,1998年,中央明确停止公积金用于项目贷款。此后,便规定住房公积金只能用于个人住房贷款,不得挪作他用。

“但这一次公积金贷款支持保障房建设的制度设计有所改进,比原来更加完善,可行性很强”。李持缨认为,实施意见一方面对试点的门槛提出了具体要求,试点要满足:住房保障制度明确、公积金决策和管理体制健全且近5年未发生违法违规行为、公积金个人贷款率达到40%且闲置资金数额在10亿元以上等条件,此外,试点公积金贷款支持公租房建设的城市还须考虑财政支付能力等额外条件。另一方面,还对试点工作提出了具体要求,包括严格贷款评审、资金专款专用且封闭管理、防范风险等。

他表示,试点明确项目贷款期限不超过5年,每年应还款额不得高于上一年公积金年增值收益,以北京为例,今年已实际到位45亿元,分5年还,每年应还款额9亿,而上一年公积金增值收益超过15亿。

“账算得很清楚,收入就保回来了。另外,试点城市和住建部联网,实时监控,发现异常,立刻处理”。他说。

更为明确的当属住建部、财政部等6部委将联合试行的住房公积金督察员制度,督察员主要是对城市住房公积金的操作、管理、决策和监督活动开展督察工作。

但上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭仍指出,住建部等7部委的方案虽然是按照零风险设计的,但在实施过程中仍有一些不确定因素可能会引发资金风险。包括开发企业自有资金不足、资金被挪用、在建工程滞销等问题尚需有利对策。此外,还有可能出现销售、租金形成的收入不及时用于归还贷款的风险,因此对收入必须实行封闭式监管,由开发企业在项目贷款承办银行设立专用资金监管账户,用以存放贷款和收入,在建期间按工程进度,在经公积金管理中心和承办银行同意后,分批支取资金,且只能用于项目建设,项目销售后,每套住房均需与银行办理抵押注销手续,其取得的收入全部存入该账户,用于偿还贷款本息,不得移作他用。

为人诟病的是,依据2002年重新修订后的《住房公积金管理条例》,公积金只能用作廉租房建设补充资金。该条例受到它的上位法《住房保障法》的约束,一直也没能进行修改。

因此住建部实际上是绕过《住房公积金管理条例》来实施城市试点。在相关法规还有欠缺,规章制度、监督权利归属没有理顺的情况下,如果贸然在全国范围推广,将审批和监管权下放,一旦出了问题,从下至上的追究过程会非常漫长,最终蒙受巨大损失的,是缴纳公积金的百姓。

在杨红旭看来,监管部门的缺失问题更为严峻。他告诉记者,住房公积金不是银行的钱,也不是国家的钱,用来贷款给保障性住房建设,此前也没有相应的金融管理条例,银监会也不能负责;公积金管理中心也只是社会公众委托专门看管社会资产的机构,在公积金贷款的审批、监管环节,不具备相应的权利,相应的监管机构还是个空缺。

尹中立也表示,建立代表公积金缴纳人的机构,作为第三方监管机构参与到公积金运行当中已经成为职能部门应尽快考虑的问题。