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对当前房地产市场形势的判断-2009年5月号

2009-10-23 16:00:11 文/ 刘琳

2009年1-2月,东部地区和西部地区房屋成交量明显增加,中部地区调整态势仍没有缓解。东部地区中,北京、江苏、浙江、福建和广东的房屋成交量增幅均比去年同期有较大幅度增加;西部地区中,广西、四川、陕西、宁夏的房屋成交量上升;东部地区中的绝大部分省份房屋成交量仍为同比减少,且降幅高于去年同期。据不完全统计,在商品住房成交量增加的同时,二手住房交易量也有较大幅度增加。北京、上海、深圳、广州等城市住房交易量均出现不同程度的上升。

在住房成交量放大的同时,房价跌幅逐月减缓,3月份70大中城市房价出现小幅上涨。

1季度房地产市场出现的这种积极变化,说明2008年中央政府的宏观调控措施、两轮房地产调控政策和地方政府各种各样的“救市”政策显现成效。这种交易量的回暖对于已经持续调整1年多的房地产市场来说,无疑是积极因素,缓解了开发企业资金紧张的局面,减轻了行业波动的风险。

但是,目前的市场形势只能定义为房地产市场调整中的积极变化,这种“小阳春”并不能足以说明房地产市场已经真正结束调整,还需要时日检验。理由有三:

第一,这种交易量的增加伴随的是价格的回落,说明只是观望1年多的住房刚性需求的集中释放,改善性住房需求和投资性住房需求并没有明显恢复。从我们调研的结果来看,目前商品住房和二手住房的成交主要集中在小户型低总价的住房,大户型高总价的住房依然积压严重,面临很大的存货压力。刚性需求和刚性改善性需求大约占住房需求总量的50%左右,单靠这部分需求的恢复难以维系房地产市场的持续回暖,而房地产市场的真正回暖应该意味着各种住房需求包括投资性需求和改善性需求的稳定增加。

第二,宏观经济形势依然严峻,失业增加、收入下降预期依然强烈,显然不利于住房需求的持续增加。

第三,房地产开发企业投资意愿依然低迷,前两个月房地产企业购置土地面积和新开工面积仍为负增长。显然,在大量住房存货没有被消化之前,住房新开工项目难以增加。办公楼和商业用房投资受金融危机影响更是不可能在短期恢复。

我们认为,未来一段时期,如果不出现外部环境的突然恶化,房地产市场很可能出现的局面是“两个市场并存”:普通住房市场受刚性需求的支撑,交易量保持一定规模,供大于求的矛盾逐步缓解,价格下跌幅度有限;高档住房市场和办公楼、商业用房市场仍会持续价格下降局面。

从目前的房地产产品结构分布来看,普通住宅的投资和建设比例大约占房地产市场总额的70%,普通住宅市场相对温和的调整减轻了房地产行业大幅震荡的风险。我们认为,仅从房地产行业本身来看,这种调整有利于房地产行业的长期健康发展。

目前的主要问题是,在这种市场态势下,房地产开发投资难以快速增加,预计2009年只能保持低水平增长甚至不排除出现负增长,无法带动投资和消费增加,与促进宏观经济稳定增长形成矛盾局面。目前的成交量增加缓解了房地产开发企业的资金紧张局面,但企业是否继续向房地产业投资,将取决于宏观经济好转的预期和房屋存货消化的程度,目前来看民营资本进入房地产行业的积极性并不高。结合国外房地产周期的表现来分析,在此轮“小阳春”结束以后,房地产市场可能进入长达2-3年的“清淡”期(建设量和成交量下降),直至宏观经济彻底走出周期底部。在此期间,房地产开发投资会一直保持较低水平,对此需要有清醒的认识和准备。

建议将房地产调控政策划分为长期规划和短期反周期政策,并予以区别对待。2003-2007年在本轮经济周期的上升期,中央政府出台了大量抑制房地产投资过快增长和房价过快上涨的调控政策,2008年下半年中央政府颁布的两份文件则主要针对促进住房消费和加大保障住房建设等内容。建议梳理近5年来出台的各种房地产调控政策,调整其中的短期反周期政策,制定房地产业长期发展规划,以促进房地产市场的长期健康发展。(作者单位:国家发改委投资研究所)