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2009年房地产开发投资有可能出现负增长-2009年1月号

2009-10-23 15:51:22 文/ 刘琳

2008年1-11月,房地产开发完成投资26546万元,同比增长22.7%。自7月份以来,房地产开发投资增幅已经连续5个月下降,由上半年的33.5%下降为1-11月的22.7%。如果从单月增幅来看,2008年上半年各月房地产开发投资均在30%以上,最高为6月份的37.54%;但进入7月后房地产开发投资增长迅速下降,7-11月各月投资增幅分别为19.59%、18.88%、12.23%、11.01%和7.73%,单月增幅已经逐步下降为近5年以来的最低点。

这种房地产开发投资增幅的逐步回落是在意料之中的。2007年第4季度以来商品房销售市场的持续回落,必然会影响房地产开发投资意愿,进而直接反映到房地产开发投资的增长变化上。实际上,2008年1季度末房地产开发投资意愿的下降就开始有所显现,土地购置面积、商品房新开工面积增幅4月份起低于上年同期,下半年各月则为同比负增长。

预计2009年房地产开发投资很有可能出现负增长。支持这种判断的理由如下:

第一,2008年上半年房地产开发投资的较高增速很大程度上得益于2007年下半年企业购地款的延期支付。由于2008年企业购置土地面积为负增长(1-11月同比减少5.9%),这种影响因素在2009年肯定不会存在。

第二,2008年商品房新开工面积增幅有较大幅度下降,1-11月为5.4%,比上年同期低17.5个百分点。按建设周期推算,2009年房地产企业上年结转的在建工程增幅和房屋建设投资增幅也会大大下降,如果考虑企业延缓开发建设进度的因素,这部分投资可能会出现负增长。目前,房地产企业延缓开发建设进度已经成为普遍现象,从2008年商品房施工面积和竣工面积增幅同时出现下降就可以证明。

第三,受将要出现的大量空置房屋的影响,2009年商品房新开工面积极有可能为负增长,这部分项目对应的新增投资也将为负增长。到目前为止,房屋交易量的回落已经持续了1年,2008年1-11月,商品房销售面积同比减少18.3%,增幅同比减少了40个百分点,2008年末伴随商品房竣工面积的增加,空置房屋数量将会出现较快上升,预计2008年末商品房空置面积可能达到1.5-2亿,2009年则有可能达到3-4亿,将是往年空置面积总量的2-3倍。大量竣工商品房卖不出去,将会占压企业资金,在其被消化之前,房地产新开工项目不会增加。

第四,房价仍处于下降通道之中,而且受宏观经济周期下行的影响,2009年房地产市场仍会维持调整态势,企业拿地欲望不会增加,土地购置费和土地开发资金都会呈现负增长。

第五,按照中央部署,2009年将会是加大保障性住房建设的一年,中央预算资金也会加大对廉租房建设的投入。但大部分廉租房建设资金仍需要地方政府筹集,在房地产市场衰退地方政府土地财政受到较大影响的背景下,保障性住房的配套资金可能难以落实。并且,廉租房投资目前并未统计在房地产开发完成投资当中,其增减都不会对2009年的房地产开发投资有任何影响。

综上分析,由于房地产市场步入衰退期,大量空置房屋无法较快消化,企业购置土地、开发土地和建设房屋的意愿都不会上升,2009年房地产开发投资很有可能出现负增长。

值得注意的是,房地产开发投资占全社会固定资产投资的比例通常均在20%以上,而且房地产业关联度较高。因此,房地产开发投资出现负增长将对明年整个投资形势产生较严重的负面影响。