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对“二次房改”的认识和讨论(2009年十月号)

2009-10-22 16:24:12 文/ 刘琳

对“二次房改”的认识和讨论

文/刘琳

最近“二次房改”的提法充斥各大媒体网络,引起各界的广泛关注。实际上,“二次房改”说法的出现已经有1年多了,共有3种提法:

第一,发改委专家刘会勇提出的“二次房改”建议,他是“二次房改”提法的最早建议者,时间大约在2008年6月。其内容是:建议企事业单位自建廉租房,租给单位职工居住作为过渡房,建房资金可以来源于房改售房款。

第二,清华大学教授李稻葵提出的“二次房改”建议,时间大约在2009年4月。其内容是:由政府主导提供房屋住房服务,平租房等由政府提供的房子应该占到50%,将目前未纳入政策性住房的中等收入群体纳入其中。

第三,李明等14位学者提出的“二次房改”建议,时间大约在2009年7月。其内容是:建立第三种能够满足中等收入家庭住房需求的公共住房制度,以“定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率,竞房价、竞建设方案,综合打分高者得”方式提供准市场化的平价住房。

这3种“二次房改”的提法中,第二种和第三种的提法在本质上是相同的,即建立提供给中等收入群体的政策性住房体系;而第一种提法的本质则完全不同于其他两种,是由企事业单位建过渡房提供给刚就业或低收入的本单位职工。

本文在这里主要讨论最近流行的针对中等收入群体的“二次房改”建议,该建议表达了两点含义:一是要对普遍的中等收入家庭实行住房补贴保障;二是住房保障主要由政府采取“砖头补贴”的形式。对这两点含义本文均不赞同。

回顾始于20世纪70年代末80年代初的我国城镇住房制度改革,是在住房建设资金不能实现良性循环、城镇住房严重短缺的情况下开始的。20多年来,房改取得了巨大的成就:建立了新的城镇住房制度,实现住房分配货币化,解决了建房负担;加快了住房建设,目前城镇居民住房已经不存在普遍的住房短缺,城镇居民的住房需求已经由单纯的数量需求进入到数量和质量并重阶段,住房已经成为城镇家庭非常重要的资产;初步建立和完善了多层次城镇住房供应体系;初步建立了政策性和商业性并存的包括住房金融和住房保险的住房信贷体系,房地产业成长为国民经济的支柱产业,为经济的稳定增长做出重要贡献。更重要的是人们已经形成了必须通过自身努力来改善住房条件的认识。从这些成就上看,城镇住房改革是成功的,坚持以市场化方式为主解决住房问题的方向是正确的。

从住房保障的对象来看,本文并不赞同将中等收入群体划入政府资助的范围。住房保障是社会保障的一部分,保障程度与整个社会保障理念有关,改革开放以来,我国生产力取得了令世人瞩目的发展,温饱问题已基本解决,正在实现全面建设小康社会的目标,但是,生产力落后状况没有根本改变。中央关于社会保障体系的论述强调我国的社会保障体系以基本保障为基础,我国的住房保障也只能是低水平的基本保障,我们不能走西方国家高福利的道路。住房保障应该是政府对社会成员中无力参与市场竞争者以及竞争中的失败者进行的居所救助,住房保障应是帮助穷人“保持和满足基本的生活条件”,即保障 “人人有房住”(即可以满足其享受社会基本的、最低标准的住房需求),而不是保障“人人有住房”(即拥有住房资产并享受资产升值效益)。在这个意义上说,进入住房保障体系的人群应是低收入群体,50%甚至60%的中等收入群体都享受住房保障显然范围太大了,根本不适合我国国情。

从住房保障的方式上看,截至2005年末,城镇住房存量中户型面积在50平方米以下的住房占比为30%,60平方米以下住房占比为40%,90平方米以下住房占比为70%,其中1居室和2居室住房的比例超过90%。通过分析可知,我国城镇化和住房市场提供的小面积住房比例相对支付能力不足的低收入阶层的人口比例是足够的,我国住房保障的核心问题不是小户型住房存量的不足,而是低收入阶层住房支付能力不足的问题。因此,我国现阶段甚至未来一段时期,城镇住房保障方式应以“人头补贴”为主“砖头补贴”为辅,在住房存量不足的地区可以适当进行保障房建设。但如果违背市场运行规律,建设大量小面积住房并不会提高整个社会的住房质量,只能造成社会资源的浪费。

客观地讲,2004年日渐凸显的房价问题,是收入差距逐步扩大的体现,也反映了新旧体制转轨过程中不同群体受到的影响不公平而造成的后果和矛盾,问题主要集中在没有享受过房改房的中低收入群体、1998年以后参加工作的没有享受到足额房补的人员以及中低收入阶层的新增家庭。其中,有些新就业人员只是若干年过渡时期的住房问题。这些新问题需要新模式来解决,例如提供长期开发贷款鼓励企业建设长期租赁住房,对首次购房者给与一定的优惠等等。但解决这些新问题决不能走“回头路”,市场化方式为主解决住房问题的方向决不能改变,20多年房改的成果决不能践踏。(作者单位:国家发改委投资研究所)