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制度冲突中的高房价之惑(2013年7月号)

2013-10-17 15:18:16 文/ 黄征学

自2003年本轮房价开始上涨以来,除2008年底到2009年中期房价略有回落,其余时间,房价基本都呈现稳步上升态势。针对这种状况,国家逐步深化住房制度改革,出台了调整住房供应结构、强化住房需求管理等一系列政策措施来平抑房价,虽取得了一定成效,但并不显著。究其原因,土地政策、产业政策和金融政策与房地产调控政策之间的冲突,是房地产市场调控效果不尽如人意的重要原因。

首先来看土地政策。近几年来,随着农民权益和拆迁户利益日益受到重视,土地征用和房屋拆迁的难度越来越大,土地取得成本越来越高。各地“钉子户”的报道屡见报端。保护老百姓的利益本来是件好事,但关键是要按照市场经济规律办事,并建立有效的争议裁决机制,防止漫天要价抬高交易成本或低价补偿侵害老百姓利益。由于我国土地争议裁决机制失灵,不满意补偿标准的失地农民或拆迁户只有依靠抗争或上访解决问题,多数城市政府迫于维稳的压力,不得不妥协,以高补偿获得土地,城郊、城中村因土地征用和房屋拆迁一夜暴富者大有人在,这造成非常不好的负面示范效应。除此,在供地环节,除极少数正在开展集体建设用地流转试点的地区,多数城市的土地供应由政府垄断,也导致了高地价。“地王”频繁产生就是对政府垄断供地后果最好的阐释。尽管“地价”和“房价”孰因孰果还存争议,但因地价上涨改变市场预期,“地王”周边房屋出售者坐地起价的事实不容否认。为此,建立健全土地争议裁决机制,加快土地供应制度改革,将有利于促进地价和房价的下行。

其次,产业政策。经过30多年的改革开放,民间已蕴藏丰沛的资金。但由于受产业政策的限制,数量庞大的民间资本只能集中在商贸、住宿餐饮、制造业等一般性竞争领域,门槛低、利润薄,而金融、交通、通讯、电力、石油、天然气、矿产、市政公用设施等利润丰厚的行业和领域依然被国有资本垄断。尽管国家出台了一系列鼓励民间资本进入法律法规未明确禁止准入的行业和领域,但效果并不理想,阻碍民间资本进入的“玻璃门”“弹簧门”依然存在。在这种情况下,民间资本逐步转向门槛较低、利润相对较高的房地产领域。当越来越多的社会资本参与房地产投机游戏时,一个个财富神话被创造出来,反过来又吸引了大量社会资本涌向房地产领域,有些甚至从实体经济抽出资本进军房地产行业。从这个角度看,房地产价格在很大程度上就是被大量的社会资本推高的。一旦房价上涨过快,政府加大调控力度,这些资本就会潜伏下来或暂时离场,进入“股市”“汇市”或“超市”等领域,而当调控有松动的迹象时,这些资本又会兴风作浪,继续推高房价。如果不能拿出切实可行的举措引导这些炒作资金离场,房地产市场的平稳运行就不可能有保障。从这个意义上而言,加快研究相关的产业政策,引导民间资本流入实体经济领域,对促进房地产市场平稳发展具有重要作用。

第三,金融政策。房地产是资金密集型行业,如果没有金融支持,房地产市场发展也会受到抑制。自2003年以来,我国进入历史上最宽松货币时期。2003-2011年,广义货币余额由221222.8亿元增加到851590.9亿元,8年时间内增长了近3倍。虽然房价与货币供应之间的因果关系在学界还存有争议,但不可否认的是二者之间确实存在相关性,货币发行越多,包括房地产在内的资产价格上涨就会越快。除货币政策,汇率政策也对房价变化有影响。20世纪80年代中后期日本房地产泡沫的形成与破灭以及20世纪90年代后期泰国房价的大幅度波动都与本国的外汇市场改革密切相关。我国自2005年7月启动汇改以来,尽管人民币兑美元汇率的波幅已由0.3%提高到1%,但由于我国采取的小幅升值的汇率变动策略,人民币升值的预期将持续存在,热钱流向房地产领域的规模也逐步扩大。热钱成为推动房价上涨不可忽视的因素。因此,要想保证房价平稳运行,一方面需要适当减少货币投放量,另一方面要建立更加灵活的汇率形成机制,降低人民币持续升值预期。同时,还要加快“走出去”步伐,放松本国资本到境外投资的管制,缓解人民币升值压力。

综上所述,房价的问题不仅仅是供需问题,还涉及土地政策、产业政策和金融政策等多方面的问题,仅仅改革房地产制度本身,而不改变制度运行的环境,调控房价的效果也会打折扣。(作者单位:国家发改委国土开发与地区经济研究所)