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房产税或破局长期制度建设(2013年6月号)

2013-10-17 10:27:04 文/ 赵沛楠

国家统计局上周末发布的房价数据显示,70个大中城市中环比上涨的有67个,环比下降的城市仅有2个,其中一线城市涨幅尤为明显,北京的新房价格已连涨11个月。

“新国五条”地方细则落地50天,北京依旧是唯一一个严格执行二手住宅转让缴纳20%个税的城市。虽然以京沪广深为首的一线城市在限价的力度上都有所收紧,北京传出预售证需主管副市长签字的消息,广州也是严控住宅报价,但表面政策的趋严,并未改变房价环比攀涨势头。

依然“涨”声不停的数据传递了两个重要信号:第一,始于去年下半年的房价上涨惯性仍在,房价上涨预期并未被调控新政而“冻结”,此轮房地产市场调控效果的不确定性增加;第二,购房人一直担心,如果不解决地方政府长期依赖土地财政的问题,新一轮房地产调控措施恐怕仍然会“雷声大雨点小”。

五月中下旬开始,土地市场再度转暖,供求量方面表现火爆,房企拿地依旧积极,佳兆业、绿地、雅居乐均已连续两周出手拿地。业内人士表示,房企销售较好,资金充裕,因此在优质地块入市时出现“抢地”情况。

事实上,尽管政策条款严厉,但不少地方变相涨价等行为层出不穷,一定程度上削弱了政策效果。近期,北京等地频繁拍出高价地,也凸显出房企对后市的看涨心态。与2012年初各地土地市场遇冷,招拍挂频繁流标相反,2013年的土地市场可谓是炙手可热,尤其一线城市,溢价超100%已不少见,这也促使多个地区土地出让金大幅增加。

截至5月22日,北京2013年土地出让金已达617.89亿元,比2012年上半年135.65亿元上涨3.5倍,接近2012年全年土地出让金647.92亿元,报告预测,北京2013年全年土地出让金有望重回千亿以上。

值得注意的是,土地出让金激增不仅出现在北京。据记者不完全统计,截至5月22日,2013年上海土地出让金432.34亿元,达2012年全年875.78亿元的49%。值得注意的是,2012年上海前5个月,土地出让金仅为85.12亿元,甚至不足2013年单月数据。

系统性长效机制

面对持续看涨的房地产市场,以系统性长效解决方案来取代过去扬汤止沸的行政式短效机制应是大方向。其实,早在3月27日的国务院常务会议上,上述政策取向已近明晰。会议强调,要继续搞好房地产市场调控,财税改革要拿出方案,循序渐进,要加快建立房地产稳定健康发展的长效机制。

也有人认为,在目前经济增速放缓、弱复苏基础仍不稳固的大背景下,中央政府有可能会在年底前放松楼市调控,以避免中国经济增速持续下滑。特别是2012年上市公司年报公布后,这种论调似乎更有了市场,因为钢铁、家电、建材和贸易等行业业绩不尽如人意,让大家再次把目光转向政府的经济刺激政策。而放松楼市调控无疑是拉动经济增长的一个快变量,是一副对做大GDP能起到立竿见影效果的“药方”。那么,会不会长效机制尚未来得及建立,楼市调控放松的老戏码又上演了呢?

但是在新一届政府对经济放缓的容忍度已明显提升的当前,上述猜想很有可能不会实现。4月,政治局常务会一改过去“保增长”或“稳增长”的基调,而是将未来经济政策基调确定为“宏观政策要稳住,微观政策要放活,社会政策要托底”;最近的5月13日,李克强总理更是直截了当地指出,“要实现今年发展的预期目标,靠刺激政策、政府直接投资,空间已不大,还必须依靠市场机制”。可以猜测,再度放松房地产调控会与中央决心“打造中国经济升级版”的大方向相悖。

据记者了解,近期中央层面再次开展针对房地产调控“长效机制”的研究。此次重点落在3个方面:启动新一轮房产税试点,改革土地制度,改革中央与地方的财税分配体制。而其中房产税试点被认为将率先突破。

房产税再启

此前,杭州作为房产税试点传闻最多的城市,曾流传这样的方案内容:5月1日起,杭州作为第二批房产税试点城市,开始征收房产税。具体细则将参考上海模式:人均免税面积60平方米,人均60平方米以上的普宅4‰,豪宅8‰,家庭第二套起征,存量免征。但传闻并没有演绎成现实,杭州版房产税试点方案推后暂缓。即便如此,不少专家表示,房产税试点城市今年扩围是必然趋势。

过度的行政化调控仅为权宜之计,理应在改革深化过程中进行相应的淡化处理或逐步退出。但如果启动新一轮房产税试点,有几个核心问题是无法回避的:第一,新一轮房产税试点会选择哪类城市?估计城市规模既不能太小,否则很难具有代表性,也不能太大,以免对经济冲击较大,由此判断选择二线城市应该最有可能。第二,新一轮房产税试点的征税范围究竟是存量房还是增量房?过去的试点,无论是“重庆版”还是“上海版”,主要是针对增量房而言,再加上税率较低,所以效果不彰。而新一轮房产税试点的核心意义将在于通过税收改变市场预期,在存量房领域寻求增加市场供给的效果应该是比较大的,尤其对那些一人持有多套房的投资群体。但能否实现目前尚不明晰。第三,房产税的试点是否意味着限购等政策的快速退出?答案恐怕是否定的。短期而言,即使启动房产税新一轮试点,也仅仅是小范围的。至少在未来几年内,尤其在北京、上海、广州这样的核心一线城市,房产限购政策仍会持续。