自3月1日晚间，以“二手房个调税按差额20%征收”为内容的“新国五条”颁布后，整个楼市一片哗然，关于新房价格预期上涨、二手房交易量飙升等信息不断涌现。
自“新国五条”横空出世之日起，就受到来自各个方面的质疑和批评。其中，说其“抬高二手房价”者有之，说其“误伤刚需消费”者有之，说其“推动一手房价”者有之。其焦点主要集中在“二手房交易个人所得税按差价的20%征收”这一条款上。对此，住建部副部长齐骥已公开表示“这次调控有可能会误伤到改善性需求”。
事实上，交易环节征税方式的改变，确实是一剂猛药，可以迅速给市场降温，然而，长远看来，在保有环节征税才是多方共赢的长效政策。
高峰后的滞胀
业内人士普遍认为，短期而言，新政将促使二手房市场迎来交易高峰。
中原地产市场研究部总监张大伟在电话中告诉《中国投资》：“（新国五条）对二手房市场特别是一线城市过热的二手房市场将有非常大的打击效果。这必然将影响成交量将明显下调。”在各地政策执行细则未出台之前，对房价上涨较快的一二线城市，住房买卖之间价格差距较大，由于个税按此差额征收，短期内会加速二手房业主与购房人的交易，争取搭上政策的末班车，二手房交易将进入暂时的高峰期。而随着各城市细则的陆续执行之后，各地新房、二手房市场交易量将陷入低谷期，价格可能经历短暂的滞涨期。
中长期而言，新房市场将优先于二手房市场率先回涨。随着各地细则的执行，新房市场由于转让环节税收较少的优势将得以体现，部分购房者将再次回归至新房市场，带动新房市场交易量上涨。
宜疏不宜堵
在接受《中国投资》电话采访时，华远地产上市公司董事长任志强对于此次新政能否顺利落地颇为质疑：“把大量闲置房产逼到二手房市场，加大供应量房价自然下降。在对商品房征收房产税的同时，也应该面向违法建筑和小产权房，或罚款或改正或补交出让金，为下一步征收房产税打好基础。”在任志强看来，减免二手房交易的所有税费，让房子充分流通，“让一个被扭曲的房地产市场得到释放”，房价自然就会降下来，而不是相反增加交易成本。
虽然这轮连续的调控时间持续了两年半，已经取得了成效，但房价与刚性需求的支付能力还有很大差距。而且，从去年来看，不少城市房价重新出现了反弹，意味着调控依然任重而道远。此前，关于房产税试点是否扩大范围存在一定争议。“新国五条”提出，扩大个人住房房产税改革试点范围。未来可在试点城市适当增加房产税征收的范围和力度，同时扩大试点地区的范围，争取尽快推出房产税，有效遏制过度投机行为。这使得房产税扩大试点有了一个清晰的预期。
目前在调控中发挥主要作用的限购、限贷，行政色彩浓厚，且由地方政府掌握着执行力度，今年很有可能会有一波投资潮，所需的启动资金巨大，部分地方政府会有放松调控的原动力。这从过去两年频频有地方试探中央政策底线的举动中可见一斑。我国于2011年在重庆和上海两地试行对个人住房征收房产税，目前已经取得了初步经验，但是征税范围仍然狭窄，税率较低，上海只对增量部分征收，重庆虽然同时对存量和增量征收，但是力度不够，在遏制投资、投机方面的作用还未充分发挥。因此，未来应继续探索房产税等抑制不合理需求的市场化措施。
房产税收入开始可能只是涓涓细流，但是成长性可以预期，将为地方财政提供可以预期的、稳定的收入来源。而作为市场化手段储备，房产税在调控覆盖面以及效果持久力上，要优于行政色彩浓厚的限购、限贷，同时能够大大降低调控的行政成本。从政策预期来讲，限购、限贷等政策对市场主体的预期影响越来越小，未来应当充分发挥税收杠杆作用，让市场信息更加透明，让市场因素在抑制投资、投机中发挥主力作用。
平衡地方的财权与事权，是未来财税体制改革的重要内容。一方面房地产市场调整使得土地财政难以为继，另一方面社保、“三农”等大量的财政支出已成为地方政府的刚性支出。在许多发达国家，房产税是构成基层政府财力的主要税种。要破解地方财权与事权不对等的矛盾，房产税试点改革扩围已是大势所趋。新“国五条”细则再度对房产税改革试点作出部署，预示着这一涉及收入分配、财税体制改革、房地产调控等多个经济层面的改革步伐将加快，而调控部门将会对此作出一定的顶层设计，从而使得我国的房地产调控体系逐渐完善。
多元融资渠道
记者注意到，所谓“新国五条”的“国办发〔2013〕17号文”其实一共6条，“加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制”也位列其中。其中指出“加快研究提出完善住房供应体系，健全房地产市场运行和监管机制的工作思路和政策框架，推进房地产税制改革，完善住房金融体系和住房用地供应机制，推进住宅产业化，促进房地产市场持续平稳健康发展。”状似颇为宏观的几句话其实已经将未来政策走向显露出来。
目前，许多人都将住房金融和房地产金融混为一谈了，但此二者是有区别的。因为，房地产包括了房产和地产。换言之，房地产金融可划分为房产金融和(土地金融)。而这次“国办发〔2013〕17号”所强调的是住房金融，非是房地产金融。其暗示出楼市新政将本着住房的居住属性和社会属性的角度调控。或是说，政府这只看得见的手，将以政策性住房金融形成楼市主导力量。
众所周知，在我国住房金融体系相对落后，尚处于发展探索阶段，是以银行为主的“蓄水池”式、辅以住房公积金的住房金融体系。而主要以盈利为目的商业性住房金融仅是提供房贷业务。这样就很难有效解决当前百姓住房难的问题。
国外经验已充分表明，住房金融体系不仅是政府实施住房公共政策的最有效渠道，也是楼市健康有序发展的重要保证条件。另外，完善的、健全的住房金融体系也可有效防止楼市泡沫的问题。再者，在国际上住房抵押证券化已是通行的一种住房金融手段。当然，我国在未来完善住房金融体系中，需吸取美国“两房”(房利美和房地美)的经验和教训。
可以预见，在未来对住房公积金制度改革的同时，或也将出台“住房金融账户”政策，建立住宅储蓄信贷制度以及针对中低收入者建立政府住房抵押贷款担保机构和制度等。应该说，完善住房金融体系，必将构建多元化投资主体和投资渠道，形成多元化融资渠道。这样，也为民间拓宽了投资渠道。在完善住房金融体系的同时，也将有利于完善中国的资本市场结构。