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房价回落态势延续 仍需坚持调控方向(2012年5月号)

2012-09-18 14:30:25 文/ 国家信息中心经济预测部 徐策

3月,我国房价总体继续回落,房地产调控政策效果进一步显现。房地产市场调整正在深化,无论是新建商品住宅还是二手房住宅同比增速均继续回落。环比尽管仍然为负增长,但负增长幅度已经连续3个月缩小,反映房价合理回归的总体态势虽然已初步确立,但仍不稳固,调控政策方向仍需坚持。

一、新建商品住宅价格同比呈现负增长,环比跌幅有所扩大

3月,70个大中城市新建住宅价格同比平均下降0.4%,下降幅度比上月扩大0.57个百分点,新建住宅价格环比平均下降0.29%,降幅比上月扩大0.19个百分点。

新建住宅价格同比上涨的城市有28个,比上月减少9个,同比上涨城市的平均涨幅为0.85%,比上月收窄0.25个百分点,同比涨幅均未超过2%,涨幅最大的城市为韶关,达到2%;同比回落的有37个,比上月增加10个,同比回落城市的平均降幅为1.4%,降幅比上月扩大0.33个百分点;持平的城市5个,比上月减少1个。

新建住宅价格环比上涨的城市有8个,比上月增加5个,平均涨幅为0.14%,比上月扩大0.04个百分点,价格环比涨幅最大的城市为重庆、西宁和韶关,涨幅均为0.2%;环比下降的城市有46个,比上月增加1个,环比回落城市的平均降幅为0.47%,降幅比上月扩大0.31个百分点;环比持平的城市有16个,比上月减少6个。

3月,70个大中城市新建商品住宅价格同比平均下降0.47%,下降幅度比上月扩大0.59个百分点,新建住宅价格环比平均下降0.3%,降幅比上月扩大0.2个百分点。

新建商品住宅价格同比上涨的有29个,比上月减少8个,同比上涨城市平均涨幅为0.85%,比上月收窄0.27个百分点,且均未超过2.1%,同比涨幅最大的城市为韶关,达到2.1%;下降的有38个,比上月增加11个,价格同比下降的城市平均降幅为1.51%,降幅比上月扩大0.27个百分点;持平的3个,比上月减少3个。其中,3月,同比涨幅比2月回落的城市有21个。

新建商品住宅价格环比上涨城市有8个,环比涨幅最大的城市为重庆、西宁和韶关,涨幅为0.2%,环比持平的有16个,比上月减少5个,下降的有46个,比上月增加1个。其中,环比上涨城市平均涨幅为0.14%,涨幅比上月扩大0.04个百分点,环比下跌城市平均跌幅为0.48%,降幅比上月扩大0.31个百分点。

二、二手住宅价格同比继续负增长且跌幅扩大,但环比跌幅有所收窄

3月,70个大中城市二手住宅价格同比平均下降1.6%,跌幅比上月扩大0.14百分点,环比平均下跌0.11%,环比下跌幅度与上月基本持平。

二手住宅价格同比上涨的城市有20个,较上月减少4个,上涨城市平均涨幅为1.15%,涨幅均未超过3.3%,同比涨幅最大的城市为贵阳,达到3.3%;下降的城市有49个,较上月增加5个,下降城市平均降幅为2.75%;持平的城市有1个,比上月减少1个。其中,3月,同比涨幅比2月回落的城市有15个。

二手住宅价格环比上涨的城市有16个,比上月增加5个;持平的城市有12个,比上月减少2个;下降的城市有42个,比上月减少3个。其中,环比涨幅均未超过0.8%,涨幅最大的城市为合肥,达到0.8%。

三、未来一个时期房地产价格的预测

当前,房地产市场处于调控的关键期,存在诸多有利因素促使房地产价格下行,第一,3月的统计数据显示,一季度房地产企业销售额累计同比下降14.6%,资金来源同比增长8.2%,增速明显放缓,值得关注的是外资呈流出态势,使房地产企业资金链趋紧;第二,重点城市的土地供应成交价格有明显回落,有利于减轻房地产企业的成本,促使房价下降;第三,今年的政府工作报告明确提出要搞好房地产市场调控,基调由去年的“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”转向“促进房价合理回归”,明确指出房价还远远没有回到合理价位,调控不能放松,彰显了中央坚持房地产调控政策的决心;第四,继续推进保障性安居工程建设,基本建成500万套,新开工700万套以上,拟安排保障性安居工程中央预算内投资690亿元,比去年增加100亿元。

同时,也存在诸多因素支撑房地产价格上升,第一,一季度房屋施工面积仅增长0.3%,比去年全年和去年同期分别回落15.9和23.1个百分点,预示后期房屋供给能力减弱;第二,为优先保证首次购房家庭的贷款需求,多数商业银行表示在基准利率的基础上根据风险原则合理定价首套房贷款利率,首套房贷款利率将出现一定的下浮空间,约为基准利率的8.5折,有利于刚性需求进入市场;第三,地方政府以软性方式出台政策对抗中央的房地产调控,从最近市场发生的情况来看,2011年下半年以来,就已经有北京、上海、杭州、芜湖等多个城市出台了不同方式的楼市微调政策;第四,房地产市场关系到财政、金融、土地、企业等各项政策,涉及到中央和地方的利益关系,特别是地方从土地出让中获取大量收入,涉及到金融企业和房地产企业的利益,改革的阻力相当大。

综合而言,抑制房价上涨与支撑房价的诸多因素并存,预计房产价格短期内在政策调控下难以快速上涨,小幅回落概率较大。