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房价降而不稳调控政策应继续(2012年四月号)

2012-09-12 14:18:55 文/ 国家信息中心经济预测部 徐策

2月,我国房价总体继续呈现回落态势。随着国家前期调控政策效果逐步显现,房地产市场调整正在深化,无论是新建商品住宅还是二手房住宅同比增速均继续回落。环比尽管仍然为负增长,但负增长幅度已经连续两个月缩小,反映房价合理回归的总体态势虽然已初步确立,但仍不稳固,调控政策方向仍需坚持。

一、新建商品住宅价格同比平均涨幅继续回落,环比跌幅有所收窄

2月,70个大中城市新建商品住宅价格同比平均上涨0.12%,涨幅比上月回落0.56个百分点,新建住宅价格环比平均下跌0.1%,跌幅比上月缩小0.05个百分点。

2月,70个大中城市中,新建商品住宅价格同比上涨的有37个,较上月减少16个,下降的有27个,比上月增加了12个,持平的6个。其中,同比上涨城市平均涨幅为1.12%,较上月下降了0.21个百分点,且均未超过3%,同比涨幅最大的城市为乌鲁木齐,达到2.7%;价格同比下降的城市平均降幅为1.24%,较上月降低0.29个百分点;涨幅扩大的城市个数有4个,涨幅回落的城市有32个,跌幅回落的有1个,跌幅扩大有12个。

新建商品住宅价格环比上涨城市有4个(济南、贵阳、西宁、包头,涨幅均为0.1%),环比持平的有21个,下降的有45个,其中,环比上涨城市平均涨幅为0.1%,环比下跌城市平均跌幅为0.17%。环比跌幅扩大的城市有7个,跌幅回落的城市有15个,跌幅持平的有13个。

二、二手住宅价格同比平均继续回落,环比平均跌幅有所收窄

2月,70个大中城市二手住宅价格同比平均下降1.46%,跌幅比上月扩大0.2个百分点,环比平均下跌0.12%,环比下跌幅度比上月缩小0.04个百分点。

2月,70个大中城市中,二手住宅价格同比上涨的城市有24个,较上月减少6个,持平的城市有2个,下降的城市有44个,较上月增加7个。其中,涨幅均未超过3.5%,同比涨幅最大的城市为贵阳,达到3.3%;上涨城市平均涨幅为1.33%,下跌城市平均跌幅为2.9%。涨幅回落的城市有23个,跌幅扩大的城市有25个,跌幅回落的城市有6个,跌幅持平的城市有5个。

二手住宅价格环比上涨的城市有11个,持平的城市有14个,下降的城市有45个,其中,环比涨幅均未超过0.5%,涨幅最大的城市为大连(0.4%)。

三、未来一个时期房地产价格的预测

当前,房地产市场处于调控的关键期,存在诸多有利因素促使房地产价格下行,第一,“促使房价回归至合理水平”作为正式提法进入政府工作报告,市场对调控长期持续和收紧的预期不断增强,有利于房地产市场的调整;第二,中央对个别地方房地产调控政策的“放松”做法予以遏制,让市场彻底打消了调控短期内将出现大尺度放松的预期,且据住建部负责人表示,“限购”政策短期内不会退出,这对于投机性需求仍将形成障碍;第三,保障房建设稳步推进,2012年预计开工建设700万套保障房,全年建成500万套。住建部表示近期正在研究扩大公积金投资保障房建设试点,将有利于拓宽保障房融资的渠道,发改委也发出了《继续做好2012年保障性安居工程建设的通知》,提出加大保障性安居工程建设投资计划落实力度。

同时,也存在诸多因素支撑房地产价格上升需要关注,第一,2011年年底,除了个别的国有大行外,其它银行的首套房贷款利率基本都是要上浮的;而今年2月中旬,多家银行恢复到基准利率,农行针对优质客户甚至会有9.5折的优惠;而进入3月初,银行的贷款利率有打折优惠,最低是9折。这将使部分刚性需求选择“入市”,带动销售量回升,进而使房价可能收窄回落幅度。第二,由于3月,迎来一个房地产销售量的“小阳春”,部分中介机构不断渲染房地产价格企稳的气氛,试图引导刚性需求者结束“持币待购”的观望态度,这也有可能导致房价尤其是二手房价格降幅继续收窄。第三,地方政府来自土地的收益尤其是来自住宅用地的收益有所减少,对其投资项目融资形成了较大障碍;而且部分二三线城市近年来形成了对房地产及相关产业的过度依赖,亦有可能处于“稳增长”的考虑,从金融信贷的角度出台一些支持政策,繁荣房地产市场,进而形成房价上涨的推动力量。第四,从1-2月数据看,住宅新开工面为零增长,施工面积同比增长32.8%,竣工面积同比增长47.9%,在短期内再加上住房库存量较高,住房供给可能不是问题,但1年半左右之后,住房供给将可能出现不足,进而成为房价上涨的推手。

综合而言,预计房产价格短期内在政策调控下难以快速上涨,同比小幅回落概率较大,但需注意的是,环比跌幅有可能进一步收窄,3月不能完全排除实现正增长的可能。