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多举措规范 北京发力房屋租赁市场(2011年9月号)

2011-10-21 14:01:44 文/ 本刊记者 赵沛楠

随着房屋买卖市场管理的逐步成熟,北京市正在将政策关注点转向作为房地产市场末端的房屋租赁市场。

记者从北京市住建委了解到,建立全市统一的房屋租赁信息平台已被列入日程。在日前与北京多家中介机构进行的座谈会上,市住建委有关负责人向《中国投资》表示,此轮举措主要针对租赁市场的行业规范和发展,并不是外界所传只针对租金价格的上涨。

而2011年7月11日由住建部和国家发改委联合出台的《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》(下文简称《通知》)则从国家层面认可了这样的调控。这份《通知》中就房地产经纪机构管理、房地产经纪人员管理、商品房预销售行为监管、住房租赁市场监管等方面逐一进行了规范。

针对房屋租赁市场的行政调控正在渐次展开。

政府信息平台意图

透明房源和价格

全市统一房屋租赁信息平台真正建立起来后,受益的不仅是直接关联的出租方和承租方,整个行业和市场都会得到合理的规范

上述座谈会后,北京市住建委有关负责人告诉记者,房地产市场的管理,包括房屋买卖、房屋租赁等多项内容。随着国务院这几次调控政策的出台以及北京的政策落地,针对房屋买卖市场的监管和政策制定已经基本完善。作为房地产市场末端的租赁市场,目前还没有受到足够的监管。例如,租赁行业的体制、操作模式都需要完善。而组织北京多家大型房屋中介进行座谈,了解和讨论租赁市场发展的情况,则是为建立统一租赁信息平台做准备。

参加会议的北京中原地产3级市场部副总经理宫萍告诉记者,会议主要议题是租赁市场管理问题。北京市住建委向与会中介机构了解了目前市场存在的问题以及应该如何管理。在宫萍看来,目前北京权威租赁数据的缺失确实是市场发展的一大障碍,信息不透明就导致租赁双方对房源、价格心中没底,使得个别中介可以从中牟利。

早在2010年4月30日,北京出台落实“国十条”的京版“十二条”。其中明确规定市住房和城乡建设部门会同有关部门完善房屋租赁管理政策,规范房地产经纪机构行为,搭建房屋租赁信息平台,进一步规范和发展住房租赁市场。当时,有业内人士表示,这是政府首次提及搭建房屋租赁信息平台,预示政府将对目前的北京租赁市场作重大调整。

而住建委有关负责人在接受采访时表示,建立房屋租赁信息平台的计划一直在进行当中。政府主导建立统一的房屋租赁信息平台,主要意图在于帮助租赁双方更透明地了解房源和价格。筹划中的房屋租赁信息平台可以显示真实的房屋数量、租赁价格等信息,具体内容还在研讨之中。

在宫萍看来,全市统一房屋租赁信息平台真正建立起来后,受益的不仅是直接关联的出租方和承租方,整个行业和市场都会得到合理的规范,利于行业的长久发展,而这一说法也得到了房地产中介协会秘书长周宗楚的认可。

在周宗楚看来,平台上线后租房者将首先受益。按照住建委的构想,建成后的信息平台可显示房屋数量及租赁价格,经过整合后的信息更广泛更具体,无论想在哪里租房,想找什么价位的房子,在租赁信息平台上一目了然。

同时,出租房子的业主也能做到心中有数。宫萍告诉记者,经常有人到房地产中介门店打听自己的房子如果出租会是在什么价位,经过出租业主对房子情况的形容、门店经纪人了解情况、实际考察后给出估价,这样一个过程,双方耗时耗力。有了信息平台后,业主可以根据平台上提供的信息轻松给房屋定价,还可以在平台上查看其他相关信息。

而北京市住建委最为看重的则是平台对市场以及行业的规范效应。信息平台发布后,整个租赁市场将透明化,对租赁行业的监管、改革都是一个有力的依据。与此同时,也杜绝了中介不合理竞争,中介个别刻意“押房”、抬高租金从中谋取不正当利润等行为,是对中介行业的监督。整体上讲,对租赁市场、中介行业都起着促进提高的作用。

资源整合成最大障碍

如果没有渠道支撑,北京市房屋租赁平台上的房源达不到一定数量,平台上线后能否达到预期目标显然值得商榷

其实,房屋租赁信息平台在当前房地产中介行业已不是新闻。在房地产中介业务发展主要靠开店、招人的人海模式之余,各大中介公司的网络渠道也在大行其道。

自从2001年开始对下设分支机构管理以来,目前北京市房屋中介明显呈现两增一减的态势。“从业人员的增加和分支机构的增加,机构总数略有减少,这说明北京市房地产经纪行业由稳步发展期已经步入激烈竞争时期”,周宗楚告诉记者,企业经营模式由单店经营模式发展到连锁经营模式,铺店、人海模式已经非常普遍。

“目前对于房地产中介公司来说比较完美的模式就是人海+网络”,链家地产副总经理金育松接受采访时表示,单纯的人海铺店模式无法运用最新科技手段跨越信息壁垒,而仅依靠网络信息平台显然也无法达到海量房源信息的要求。

因此对于已经将点部署好的房地产中介公司而言,自建信息网络将建好的点连接起来就成为他们普遍瞄准的方向。

2010年6月,链家地产即宣布与IBM全球咨询服务缔结为战略合作伙伴,IBM将协助链家地产启动中介行业的转型,其中包括业务规划、IT规划以及客户、组织人员、IT运营能力、项目管理团队等方面的深度合作。

10月链家地产宣布其网络销售渠道——“链家在线”新版上市,而这正是其由传统的门店渠道跨入门店与网络“双渠道时代”的探索。探索中至关重要的一环在于,链家在线上的房源信息比较准确且有效无重复。

自建网络渠道为中介公司提供的利润相当可观。据金育松透露,新版链家在线上线后,对链家地产成交份额的贡献值将大幅提高,预估2011年通过链家在线找房而成交的购房金额将达3亿元以上,占链家全年佣金收入的20%,至2012年更将突破5亿元,占链家全年佣金收入的30%。

对于北京市正在努力建设的房屋租赁信息平台,房地产中介业内人士在接受记者采访时普遍表达了对平台线下资源能否支撑的忧虑,“目前北京市场上房地产中介公司铺店范围很广也很细,政府再建一条类似的渠道显然是对资源的浪费。”而如果没有渠道支撑,北京市房屋租赁平台上的房源达不到一定数量,平台上线后能否达到预期目标显然值得商榷。有业内人士表示,这些门店对每个公司房屋信息系统的建设起着至关重要的作用,而这部分信息是企业商业机密不会轻易对外公开。如何整合这部分资源显然成为摆在北京市住建委面前的最大瓶颈。

租赁不备案难定指导价

在规范房屋租赁合同网络备案之后,北京市住建委还将适时逐步推进在房屋租赁领域实行网络签约

年内出台的新版《商品房屋租赁管理办法》中规定,规范租赁市场,各地应该公布租赁指导价。但就目前的租赁市场操作手段看,政府很难获取并给出指导价格。“公布价格肯定能让市场更透明”,伟业我爱我家集团副总裁胡锦晖说,北京在2004-2006年间,曾按不同区域,每季度公布一次租赁价格,但后来不知为什么停止了。

对于目前房屋租赁市场而言,要执行这一规定还有几个难点有待解决。其中最重要的就是样本采集,而目前的租赁市场业主很少能主动登记备案。主要原因包括,登记备案需要缴纳月租金5%的综合税,而在我国香港地区只收取千分之三的印花税。另外,在香港如果遇到租赁纠纷,只有登记备案的房屋才有法律效力,而国内在这个环节没有硬性规定。所以,登记备案缺乏动力。

胡锦晖认为,接下来登记备案结合法律效力、降低税率都是细则的趋势。另外,行业管理应归住建委,但信息公布归统计部门,到底由谁来公布也需要明确。

据记者了解,在规范房屋租赁合同网络备案之后,北京市住建委还将适时逐步推进在房屋租赁领域实行网络签约。

租房中介的政府尝试

由政府组织搭建的租房中介平台,一方面避免了部分中介恶意炒作推高租金的现象,另一方面使得房东及租房人的利益获得最大限度的保障

从今年年初开始,北京市大兴区黄村镇政府首次尝试由政府设立租房中介平台。该平台统一对农民回迁房代租后,经市场化运作向社会“无差价”转租房屋,以规避房屋出租过程中存在的中介恶炒推高房租现象。

大兴区黄村镇枣园尚城于今年年初入住,为农民回迁安置房小区,由于地块位置优越,吸引众多房屋中介。最后由黄村镇政府宣布设立北京天河浩宇资产管理有限公司无偿为农民管理所需要出租的房屋。

据北京市住建委有关负责人介绍,公司的主要作用是为黄村镇富余房源提供房屋租赁平台,其主要面向3类承租人:一是附近园区的企业职工,二是满足周边拆迁居民过渡性住房需求,三是社会人员散租。其中,后两类人群需要交纳相当于月租金数额的中介费。

另悉,北京其他地方的政府也正考虑将大兴黄村的模式进行推广。在相关业内人士看来,由政府组织搭建的租房中介平台,一方面避免了部分中介恶意炒作推高租金的现象,另一方面使得房东及租房人的利益获得最大限度的保障。