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关于房价问题的若干看法(2011年5月号)

2011-05-19 11:01:48 文/ 刘琳

一、近年房价上涨较快

房价水平的高低是相对城镇居民收入而言的,由于收入差距不断加大,2004年以来各年(除2008年外)房价的上涨均超过除高收入群体以外城镇居民的收入增加,多数居民住房支付能力持续下降。我们以中位数收入和中位数房价计量的全国住房可支付性指数由2003年的120持续下降为2009年的83。

伴随房价的过快上涨,近年逐渐突出的住房问题主要体现在3部分群体上:

第一,毕业生等新就业群体。新职工收入较低,购房能力不足,同时又难以找到稳定的住房租赁房源,缺乏生活安定感。

第二,进城务工人员。农民工多数从事低端产业,收入较低;由于城乡二元体制的管理,在一定程度上制约了进城农民永久留在城镇,导致即使收入较高的农民工多数也选择低租金租房住。这些打工农民多数居住在城中村和城乡结合部地带,聚集形成了大量“贫民窟”地区。

第三,上世纪六七十年代出生的中年人。他们已经进入一生当中收入最高的时期,住房改善愿望十分强烈,他们的住房改善需求仍会持续10年左右,这个群体的住房改善需求也不能忽视。

二、体制性和政策性原因是导致近年房价过快上涨的重要原因

随着经济增长、收入增加、人口结构变化、城镇化快速发展,房价上涨是客观规律。但是,近年我国房价出现过快上涨,除房改形成的高住房自有化率间接提高了居民支付能力外,体制性和政策性原因是导致房价过快上涨的重要原因。

第一,土地供应端的绝对垄断是推动房价上涨的体制性原因。在土地财政巨额“快钱”的吸引下,作为房地产开发用地的唯一供给方的地方政府普遍采取“饥渴型供地”,加剧房价上涨预期,呈现地价房价轮番上涨的恶性循环。房改以来,保障性住房建设滞后,绝大多数城镇居民只能通过住房市场解决住房问题,住房市场长期处于供不应求状态。供不应求形势下,房价水平只能由高收入者来决定,不断加剧的收入差距,进一步提高了房价水平。

第二,宏观经济政策环境在一定程度上推动了房价超常上涨。住房作为一种实物资产,受货币政策环境影响显著。2005年以来持续的流动性过剩、2009年应对金融危机快速增发的货币量,不断推高通胀预期,也带动了大量以保值增值为目的的投资性购房。

三、未来我国房价仍将保持长期上涨态势

影响房价走势的长期因素是经济增长、城镇化发展和人口结构。

从发达国家的发展历程看,城镇化快速发展时期往往伴随着经济的较快增长,住房需求旺盛,住房建设增长较快,房价呈现持续上涨,且上涨速度较快。在经济水平向中等发达国家水平发展时期,住房改善性需求旺盛,住房建设增长较快,房价通常持续上涨。

由于我国城镇化进程滞后于经济发展进程,未来10年,我国仍然处于城镇化较快发展阶段,经济发展水平则逐步进入中等发达国家水平,并受人口结构的影响,住房需求并存养老性需求、改善性需求和刚性需求,总体看住房需求持续旺盛。我们认为,未来10年,只要不出现大的经济危机或过度从紧的调控政策,房价总体将呈现持续上涨态势。房价的调控目标应是保持房价的上涨与物价上涨和居民收入增长相适应,避免房价短期上涨过快,从而导致房地产市场的大起大落。

四、制定科学有效的住房政策体系是应对高房价的有效途径

通胀背景下,针对房价较快上涨和房屋成交量大幅攀升等问题,政府及时出台短期政策抑制过热是正确的选择,但市场的稳定和可持续发展最终要建立在促进房地产市场健康发展的长效机制上。

我国房地产市场的主要问题表面上看是高房价问题,实际上是结构问题,科学有效的住房政策体系可以保证每个居民都有公平获得住房的机会,是应对高房价问题的有效途径。一个有效的住宅供应体系应该包括市场内各种档次的住宅供应、准市场供应(有各种购房帮助的住宅供应)和市场外供应(廉租住房),使得不同收入群体都能找到有效解决自身住房问题的途径。在清晰界定政府和市场的住房责任之后,各群体对如何解决自身的住房问题均有稳定的预期,房价水平将由市场决定,并伴随经济政策环境的变化呈现出周期性变化的特征。此时的房价调控主要是防止过度投机和大起大落,保证经济稳定和金融安全。

未来较长时期,我国仍然处于住房需求旺盛阶段,增加房地产市场的有效供给应该是相当长时间内必须高度关注和解决的问题。房地产市场的有效供给包括新建住房、二手住房和租赁住房,因此增加住房有效供给的手段包括:可以制定住房发展规划用以指导住房建设,通过降低房屋租赁市场税费、调整房地产交易税收制度,从而促进二手住房市场和住房租赁市场的发展等等。(作者单位:国家发改委投资研究所)