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万科:不做地王的低碳地产商——专访万科副总裁 北京万科总经理毛大庆(六月号)

2010-10-12 11:06:31 文/ 赵沛楠

万科希望能够找到一条快速标准化的道路、一条适合中国国情的住宅产业化道路

4月5日,中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的《2010年中国房地产企业第1季度销售排行榜》显示,作为全国房地产企业龙头的万科再一次排在了第1季度销售金额的榜首。伴随着亮眼销售业绩,万科于3月29日下午与住建部科技发展促进中心在北京举行战略合作框架协议签约仪式,这项旨在建立长期的战略合作伙伴关系,共同促进建筑行业走向低碳发展之路的合作再一次昭显了万科的长期战略眼光。

立足北京 纵深城市

《中国投资》:针对年初陆续出台的系列房地产市场政策,万科年内将有哪些重点举措使得集团能够更好地立足北京?

毛大庆:目前我们在北京地区共有9个项目在操作,其中2季度较为亮眼的即万科 假日风景楼盘的最后两栋楼,将作为工业化住宅的提升版投入市场。

等到第3季度,万科备受瞩目的房山长阳起步区的新盘就会推入市场。再加上南三环的万科红这个项目的商品房也会进入市场。由此可见,万科取得第1季度的销售业绩并不是以牺牲年内其他季度业绩为代价的。从整体来看,万科的推盘节奏把握得很均衡,2、3、4季度都有新产品上市。

对于下一步万科在北京市场的发展,我认为主要是两个思路。

首先我们要做到立足北京市,努力获得一些合理价格的土地。我相信今年随着土地部门对土地出让方式和规则的进一步调整,特别是大家对地王问题有了深层认识之后,土地市场能够回到一个较为理性的局面,万科仍然愿意积极投入到以较为合理的方式获得土地的活动中来,同时我想万科也是有机会继续获得北京市价格合理的土地的。

其次,年内万科将下大力气参与北京市的保障性住房建设,这也是集团北京公司2010年的重要工作之一。此前在一些场合我们也与北京市建委进行了接触,做了明显的表态。万科愿意积极地参与到政府的保障性住房建设当中去,至于以何种方式参与其中我们将与政府保持积极的沟通,争取能够找到一种双赢的模式。

除了以上两个主要方面,万科还将一部分注意力放在了城市的发展趋势与向城市纵深发展方面。2009年年底,我们进入河北香河,操作了一个比较大的新农村建设项目。万科同时也在关注北京城市外围的区县,我们可能还会进一步向6环路周边延伸,类似房山、通州等地区的纵深,乃至平谷区万科都将有所动作。   

因为从北京市的发展情况来看,未来3-4年,随着轨道交通,公共交通的进一步发展,我相信未来北京城市空间的进一步扩大,消费人群对于空间的进一步认可和认识,一定会有一个质的转变。作为北京这样的大都市,不夸张地说,未来两三年之内,人口可能会达到将近两三千万。加上内城不断改造、拆迁人口进一步外移等因素,都将指导万科的投资开发。事实上,这也是我们基于如何更好地发展、尊重和理解符合城市的发展趋势。因此,年内我们将努力在这方面取得更多进展,帮助万科向城市纵深发展。

《中国投资》:一直以来,万科都将自己定位为为“主流人群”提供住宅的开发商,请问您怎样定义“主流人群”?

毛大庆:万科不愿意拿地王,也不愿意因为拿了地王而被迫去做价格昂贵的高端产品。我并不反对高端项目,但是高端项目的定义并不应该是由于地价高企而推高房价,这样的高端项目往往会存在很多问题。作为有社会责任感的主流开发商,万科始终将趋势化、批量化作为企业选择项目的根本。

因此,包括万科长阳项目在内的未来1批新项目,主要瞄准的目标核心客户群一直是城市里大量的中产阶级,我们为1个比较大范围的主流人群提供适合他们购买的产品。基于这个定位,我们的产品不论是从设计、户型到价格区间,都会处在相对比较适中的范围内。我相信这也是企业在规避市场风险和符合市场发展规律方面应该做出的必要定位。同时,因为万科一直是作为主流的住宅开发商,那么我想我们瞄准的目标和核心客户群还是应该针对城市里大量的中产人群来提供服务。

 工业化助力低碳步伐

《中国投资》:作为北京首个住宅产业化项目,万科.假日风景赢得了很多瞩目,产业化道路对中国的低碳建筑将产生哪些影响?

毛大庆:我们一直认为,住宅产业化是建筑行业一条重要的绿色低碳之路。我们目前探索的,是建造环节的绿色低碳,下一步再加上建筑物内部使用环节上用自然能源替代更多的消耗型能源的做法,就能够帮助建筑物从建造到使用,形成一个完整的低碳绿色产业消费链。

目前在我国对于建筑行业绿色标准的推广主要是依靠住建部提出的绿色3星标准。它和美国等国家的绿色建筑标注不同之处在于以规范、标准出现,与市场对接工作开展得较少,因此认知度比较低,市场化程度也相对较低。针对这一情况,万科提出,北京、上海、深圳新开发的住宅项目中的100万平方米,要符合住建部的绿色3星标准。特别是像长阳半岛这样的重点项目,我们将全面采用绿色3星的标准来建设这个小区,包括节水、太阳能应用、土地集约化应用都将涉及,等设计阶段做完之后我们就会申请住建部的绿色3星认证。

另外万科对已经在建的小区也做了一些梳理。比如说像蓝山和万科城,其实已经符合了绿色1星的标准,或者有些项目们可以经过提升达到绿色2星的标准。这些我们都会与当地建委联系进行申报。

万科这样做的目的不仅在于带头实践住建部绿色3星的要求,我们更希望能够通过自己的点滴努力,帮助中国自己的绿色标准能够更广泛被采用。 

而住宅产业化更是一个万科已经投入巨大人力物力财力来进行的长期项目。我们理解的住宅产业化与绿色建筑的区别即在于它更多的是讲在生产制造环节如何能够更好地使用比较高效的方式,帮助减少木材、水、电、城市空气等方面的污染和浪费。我们希望未来造房子,不再是一种低技术的民工密集型手工作业,有大量的扬尘不说还要受到外部条件很多限制,我们希望能够做到快速、高标准且精确地盖房子。

其实万科最早推动住宅产业化,是我们自身标准要求提升到一定程度的产物,不是凭空捏造的概念。当时随着万科房屋建筑量的不断加大,我们希望能够找到一条快速标准化的道路,同时带来质量的提升,这就是最初住宅产业化研发的动机。后来在学习日本的过程中,我们逐渐发现这是中国住宅建设的必由之路。因此万科将进一步在北京等省市政府的支持下,在与住建部的战略合作框架中,努力探索一条适合中国国情的住宅产业化道路。

改良招拍挂 遏制地王

《中国投资》:目前业界纷纷传闻“招拍挂”制度将面临的改革,您对此有何看法?

毛大庆:我个人认为“招拍挂”制度是目前我国土地出让制度中最为公正和比较透明的一种土地出让方式。纵然在实施过程中有一些弊端和问题,这些都是需要相关部门通过不断的市场和政策的调节,使之更为合理,更符合市场当前的发展趋势。其实在地王频频出现之后,各地都在对“招拍挂”方式进行调整。但我想这种调整并不是颠复性的,肯定是在原来的基础上进行改良。

我想我们可以这样理解今后可能出现的更为完善的土地出让制度,即不以价格作为唯一的因素,而是在里面加入符合城市未来潜在发展趋势的考量因素,这样就能够避免大家以目前这种无序、狂热的竞争方式获得土地。我个人认为可以从规划、设计方案的合理性,科学性及建筑的环保、节能、绿色这些角度加入“招拍挂”限制因素,更要加入对开发商科技能力,产品科技含量的要求。

我们认同对于北京这样的城市,如果延续单一的举牌竞价方式,高地价问题可能很难得到抑制。不可忽视的一条原因就在于北京这样的超级城市其自身土地资源非常稀缺,非常珍贵。因此各家开发商愿意拿资金来这里买地,这种投资风险也相对较小。因为刚性需求的存在,资源刚性附着能力的存在,就必然导致资金对紧俏资源的追逐,这是很难克服的。

因此我们更应该考虑一种方案,帮助北京的土地市场更加理性,为城市未来的发展而释放土地价值。而不是将未来5、6年的发展机会都在这1年之内完成,致使过快地透支城市发展能力,影响这个城市健康有序的成长。