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2010年1-4月房地产市场形势分析(六月号)

2010-10-12 11:05:01 文/ 刘琳

在中央出台10号文的影响下,2季度房地产市场供求矛盾将逐步缓解,房价涨幅会有所下降。在预计2季度经济保持平稳较快增长的背景下,房价总体将保持平稳

2010年前4个月,房地产市场总体呈现需求增长持续回落、供给较快增加、房价涨幅前2个月回落、后2个月增加的局面。2010年3月下旬,部分地区房价较快上涨,4月17日,中央出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号),要求遏制房价过快上涨,实行更为严格的差别化住房信贷政策,坚决抑制不合理住房需求;同时要增加住房有效供给,加快保障性安居工程建设;要求各地区、各有关部门切实履行稳定房价和住房保障职责,加强市场监管。10号文出台后,4月份部分地区房价涨幅回落。

一、房地产市场运行状况

2010年1-4月房地产市场主要运行特征体现在下面4个方面。

1.2010年前4个月房地产市场需求增长持续回落

见图1所示,商品房累计销售面积于2009年11月达到53%的最高增幅后逐月下降(11月当月同比增幅为99.6%),2010年1-4月商品房销售面积为2.34亿平方米,增幅各月持续回落为32.8%(4月当月同比增幅为27.5%)。商品住宅增幅也在去年11月达到最高后逐月回落,2010年1-4月增幅为30.3%。

分区域来看,多数城市二手房交易量增幅低于去年同期和上季度增幅。长三角和珠三角地区以及4个一线城市商品房销售面积增幅低于去年同期和上季度增幅,部分城市商品房和商品住宅销售面积出现负增长。

2.2010年前4个月房地产市场供给增加

2010年第1季度,房地产开发投资9932亿元,同比增长36.2%,增幅自年初持续增加,高于去年同期和上季度增幅。房地产开发企业购置土地面积出现66%的大幅度增加,增幅逐月增加;商品房新开工面积增长64%,增幅持续增加。

分区域来看,长三角、珠三角和环渤海地区房地产企业购置土地面积、房地产开发投资、商品房新开工面积同比均出现较大幅度增加。北京、上海、广州的商品房屋新开工面积均出现较大幅度增加。

3.房价涨幅3月份和4月份出现增加

2010年第1季度,地价环比上涨幅度收窄,但居住用地上涨幅度增加;1-4月70大中城市房屋销售价格同比上涨11.2%,环比上涨4.8%,涨幅前2个月回落,后两个月上升。其中,前4个月商品住宅价格环比上涨5.7%,二手住宅价格环比上涨4.4%,90平方米以下住房价格环比上涨5.9%(见图3)。

分区域看,前4个月70个大中城市中半数以上的城市房价环比涨幅有所增加,3月份70个大中城市中有21个城市新建住房价格涨幅达到或超过1个百分点,北京、南京、西安、合肥价格涨幅接近或达到2%。4月份,广州、海口、三亚房屋价格稳中有降,上海、南京、沈阳等城市房价涨幅比上月回落。

4.房地产开发企业资金充裕,但出现不利发展趋势

2010年1-4月,本年新增房地产开发资金来源为21603亿元,同比增加60%,资金来源与房地产开发完成投资比例为2.18(见表),为近年最高水平,说明当前房地产开发企业资金充裕。

占房地产开发资金来源比例60%份额的银行信贷和销售回款增幅仍属较高水平,但增幅均逐月回落,其中定金及预收款、个人按揭贷款、国内贷款增幅分别比上季度回落38个百分点、83个百分点、38个百分点。10号文出台后,房屋交易量将会下降,银行信贷和销售回款增幅将会逐步下降,企业资金压力将会逐步上升。

二、房地产市场运行趋势

在10号文的影响下,2季度房地产市场交易量将出现下降,需求增长将会减缓。受2009年下半年和2010年1季度商品房屋新开工面积大幅增加的影响,2季度房地产市场供给增长将会增加,供求矛盾逐步缓解,房价涨幅会有所下降。在预计2季度经济保持平稳较快增长的背景下,房价总体将保持平稳。

部分地区房价将会出现波动。回顾2007年9月“二套房政策”出台后不同区域的市场表现,珠三角地区和长三角地区的大部分城市在1-3个月内出现不同程度的房价下跌。目前,差别化住房信贷政策相比2007年9月的“二套房政策”更为严格,部分城市尤其是3月下旬房价快速上涨的城市出现房价下跌的可能性很大。(作者单位:国家发改委投资研究所)