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近年房地产开发住宅用地供给增长相对不足(2010年四月号)

2010-04-15 12:25:57 文/ 刘琳

从国家统计局公布的数字来看,近年房地产开发住宅用地供给增长相对商品住房需求的增长总体上是不足的,主要表现在两个方面,一是开发量方面,近年房地产开发用地的供应总量相对房地产市场需求总量的增长明显不足;二是价格变化方面,近年居民住宅用地价格上涨幅度持续高于其他用地价格上涨和商品住宅价格上涨的幅度。

第一,2003年以来房地产开发用地的供应总量相对房地产市场需求的增长明显不足

建国50余年来,随着我国经济体制从计划经济——有计划的商品经济——有计划的市场经济——社会主义市场经济的逐步转轨,土地管理制度也随之发生深刻的变化。建立并规范土地市场,发挥市场机制配置土地资源的基础性作用,逐渐成为土地管理体制改革的方向,土地主管部门的职能也随之向制定规则、服务市场与监管运行的方向转变。

1982年土地使用制度改革开始进行研究和实践,改革遵循“改革产权制度”——“建设土地市场”——“完善市场规则”的运行轨迹。1987年深圳市首先实行了土地有偿出让,此后将近20年,房地产开发用地的土地出让一直是协议、招标、拍卖3种方式并存。2003年9月,国土资源部发布《关于加强土地供应管理 促进房地产市场持续健康发展的通知》(国土资发[2003]356号),明确表示土地供应是调控房地产市场的基本手段,要充分发挥土地供应对房地产市场的调控作用,充分发挥市场在土地资源配置中的基础性作用,促进房地产市场持续健康发展。并进一步明确,各类房地产开发用地,除按规定可以划拨外,一律实行招标拍卖挂牌出让。这项变革被房地产业界称为是继土地使用制度改革之后的第2次土地革命。

2003年宏观经济景气上升,投资快速增长,2004年初投资增幅达到53%,为近年最高水平。针对这种形势,决策部门采取了收紧土地和信贷两个“闸门”的宏观调控措施,2004年暂停土地征用半年。严控土地的政策对房地产开发的供地总量产生影响,而且招拍挂土地出让方式的变革,要求生地必须完成开发成为熟地才能出让,这意味着招拍挂方式的变革很可能会导致房地产开发用地短期供给增长下降。

从全国数据来看,改革开始实施的 2003年房地产企业购置土地面积增长就出现较大幅度下降,2004-2006年继续延续这种增长下降的局面,其中2005年和2006年房地产企业购置土地面积均为负增长,2007年土地购置面积有所增加后,2008年和2009年土地购置面积继续下降。2009年房地产开发企业购置土地面积为3.19亿平方米,相当于2002年的供地水平。而2009年的商品房销售面积总量大约是2002年商品房销售面积的3.3倍,相对房地产需求的增长变化,近年房地产开发的供地总量明显偏少(见图1)。

第二, 2003年以来居民住宅用地价格上涨幅度持续高于其他用地价格上涨和商品住宅价格上涨的幅度

2003年,居民住宅用地价格涨幅超过两位数字达到12.4%,远高于同期土地交易价格8.3%和商品住宅价格5.7%的涨幅,在2004-2008年的5年中,除2006年外,各年居民住宅用地价格上涨幅度均达到两位数字,均高于同期其他土地价格和商品住宅价格的涨幅(见图2)。居民住宅用地价格的变化显示了住宅用地需求增长远远高于供给增长。

在土地供给总量相对不足的状况下,近年房地产市场的开发建设总量却总体保持了较快幅度的持续增加。除受金融危机影响的2008年和2009年外, 1998年以来各年份的房地产开发投资增速均高于同期城镇固定资产投资和全社会固定资产投资增速。1998-2009年,房地产开发投资年均增长约20%,商品房施工面积年均增长约18%。土地供给总量不足而商品房屋建设总量持续增长的原因可能为,第一容积率有所增加,第二房地产开发在不断消化土地存量。但即使如此,来自土地增量市场供给的从紧,也不可避免地提高了地价以及房价上涨的预期。(作者单位:国家发改委投资研究所)