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物业税或成税制变革良方–专访首都经济贸易大学税收研究所所长丁芸

2010-04-15 12:25:16 文/ 赵沛楠

在房地产调控预期增强的背景下,物业税征收问题再次成为市场议论的焦点。在今年的北京“两会”上,有政协委员建议,北京市应尽快开征商用房产物业税,而广东省的“两会”上,广东省地税局的有关代表也建议,广东应尽快探索征收物业税,以此限制房价过快增长。

不少人期盼物业税的出台能让疯狂的房价“降温”,但是真能如此吗?

在首都经济贸易大学税收研究所所长丁芸看来,物业税作为一项税赋政策,主要功能并不在于平抑房价,而是规范合理的房地产财税体系,是对现有房地产税收制度的一次变革,可说是改变当前房地产税制的税负“重流转环节轻保有环节”的一剂良方。与其寄希望于它大刀阔斧“砍房价”,不如期盼物业税能够带来不动产流通环节税费的降低以及保有环节税费的增长,间接对市场需求及价格产生一定影响。

完善保有环节财税体制

《中国投资》:我国开征物业税的财税基础何在?与现行房地产税制如何衔接?

丁芸:目前房地产市场发展过热,大量资金流入房地产市场,造成房价过高,已经远远超出普通家庭的承受能力;同时,次贷危机的教训尤在眼前,房地产产业作为国民经济的重要支柱,一旦出现问题,将导致连锁反应,最终波及整个国民经济乃至造成全球性的经济危机。因此,进行房地产税制改革、出台统一的物业税,有利于规范房地产税费,将改变原来的房地产流转环节的税费重保有环节税负轻的现状,从而降低房地产流转环节的成本,提高房地产市场的活跃程度;同时增加房地产的保有成本,打击房地产市场投机,挤出房地产市场泡沫,使房地产市场健康发展。

开征物业税的重要原因是为了进一步完善财税体制。上面已经提到,现有房地产税制的税负“重流转环节轻保有环节”。另外一个重要问题是房地产税制比较复杂,直接或间接涉及房地产行业的税收多达十几种,其中不免造成重复征税问题,并且其中一些税种已经跟不上社会主义市场经济的发展要求。例如时至今日,房地产业已经发生根本性变化,许多人甚至利用房地产获得巨大收益;并且随着城乡差别的日益减小,许多企业利用农村地区进行避税。同时,房地产市场收费极不规范,各地标准各异,“以费代税”“税费混杂”十分严重,甚至全国收费收入远超税收收入,其中有一部分变成了各地政府预算外收入,脱离了监督。

最后,根据国际惯例,物业税(不动产税)一直是发达市场经济国家重要的地方税收入,是地方财政收入的重要组成部分。而我国目前房地产各税对地方财政贡献度十分有限,而在当前各地方政府财力小于事权的情形下,利用房地产收费、土地出让等形式筹集财政资金已经屡见不鲜,这也成为房地产市场开发过热的主要原因。

此外,物业税作为一种财产税,可以起到调节收入分配的作用,有利于控制我国目前的贫富差距问题。

因此,通过开征统一的物业税,既满足税制改革“简税制、宽税基、低税率、严征管”的根本目标;更可以给予地方稳定的税收收入,完善地方税制,有利于改变“土地财政”的恶性发展模式,进而达到更高层次的引导房地产市场发展、调节收入分配等宏观调控目标。

土地租金与税收并行不悖

《中国投资》:目前我国开征物业税面临哪些难题?类似土地出让金是否纳入等受到广泛关注的问题需如何解决?

丁芸:目前想要将物业税尽快落实仍面临很多困难,首当其冲就是土地出让金的问题。

许多学者曾建议将土地出让金纳入物业税,这样就可以将一定性收入的几十年的租金分散到几十年中,既有利于降低房价,更有利于各地政府合理使用土地资源,达到资源优化配置的目的。也有学者提出,如果不将土地出让金纳入物业税,必然导致已经交纳土地出让金的房产在开征物业税后被重复征税,造成税负不公。

土地出让金的实质是土地使用权的价格,与税收是完全不同的概念,不可混为一谈。因此,土地出让金不能纳入物业税,租金和税收完全是并行不悖的,不存在重复征税的说法。当然,目前土地批租制度存在的弊端也不可视而不见,因为土地出让金占据了房地产开发成本的很大部分,这是不争的事实。仅仅依靠开征物业税来调节房价,其作用是有限的。若开征物业税之后,房价没有显著下降,却提高了房产保有成本,势必阻碍改革的顺利进行。因此,作为物业税改革的配套改革措施,土地出让金批租制应改为年租制,既达到了降低土地出让金目的,又使其和物业税并存。

其次就是房屋产权问题。我国目前房产产权不明晰,由于历史问题造成的公房、小产权房依然大量存在,即使一些商品房也没有完整的产权,目前一些就由产权人缴纳的房地产税费实质上由使用人代交。因此,明晰产权、理顺产权关系是物业税顺利开征的前提保障,应尽快建立起高效的信息管理系统、高水平的房地产查勘手段,以保证房地产产权登记的准确性,力求做到登记准确,查询便捷,既不漏征也不错征。

第三点,也是目前大量物业税即将开征的报道中不符合我国国情的地方,即物业税的开征需要经过严肃的立法过程。应将其上升到法律层面后再开征,使物业税的开征有法可依。开征物业税的政策性比较强,要考虑到我国各地区间的差异,尤其是地区间经济发展的巨大差异和房地产产权管理的复杂情况,因此要在立法前进行更多的研究,并且现行税法相关条例也需要进行修改。

另外,依照国外惯例,物业税是按评估价值作为计税依据。而如何确定房地产的评估值,我国正在对评估方法和评估技术进行有益的探讨。另外,由何种机构进行房地产价值评估同样悬而未决。

以房产税为基础适当扩大

《中国投资》:从财税角度来看,物业税开征问题应如何解决?

丁芸:首先,征税范围应当在原有房产税、城镇土地使用税基础上,适当扩大至豪宅、别墅,从而初步体现物业税调节收入分配的职能,可以在初期取得大多数群众的支持,同时进一步完善财产登记制度、税源监控制度、价值评估制度等配套制度。在取得一定的经验后,逐步将范围扩大到全体居民自用房屋,但应给予足够的税收优惠政策,通过免征额等税收优惠的设定,不给普通家庭带去明显的税收负担,体现税收的量能原则。

第二,纳税人从现有房产税、城镇土地使用税的纳税人逐步扩展到城镇普通住宅所有者,对于农民可暂不征收。鉴于明晰产权并非一朝一夕就可完成,因此应当在不断明晰产权的同时,对于产权暂时难以明确的,按照以下情形确定纳税人:属于国家或者集体的,以相关经营单位作为纳税人;对于产权为多人或单位共同所有的,则以相关共有人为纳税人;对于产权关系实在难以明确的,则以实际使用者为纳税人。

第三,计税依据理应选择评估价值,但是目前对所有房地产进行评估是一件非常艰巨的任务,因此可以暂时用市场价值扣除一定比率作为计税依据。在评估技术逐渐完善之后,再改用评估价值。

第四,税率。由于物业税是一种地方税,而我国各地区差异较大,税率设定不可一概而论,应当具体问题具体分析。鉴于此,应当给地方政府税率设定以较大的自由度,主要通过各地实际的房产价值、财政收入需要以及当地群众生活水平等因素,在中央给出的物业税具体框架内制定出适合各地情况的合理税率。

第五,税收优惠在各国不动产税制体系中占有非常重要的位置。我国在物业税实施初期可继续参照现行房产税和城镇土地使用税的相关规定,逐步缩小免税范围。另外,应当考虑到已经在原房地产交易环节中缴纳了相关税费的纳税人的税收优惠设计。

最后,物业税的顺利开征离不开相关配套制度的保障。如物业税的缴纳方式宜实行以代扣代缴、代收代缴方式为主,自主申报为辅的制度。对留存的单位房改房,可由单位代扣代缴;对商品房,如果有物业公司管理的,则由物业公司代收代缴;对其他建筑,采取纳税人主动申报和税务人员上门征收相结合的方式。此外,还应建立申诉机制,如果纳税人对房产的评估价值以及应缴纳的物业税有异议,可以向地方政府提出申诉,地方政府委托第3方进行调查核实后,再对应征税款进行重新计算,以避免纳税人的利益受损。对于逾期缴纳税款的人员,应缴纳罚款及滞纳金。