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影响房价的主客体因素分析及房价调控对策(2010年四月号)

2010-04-15 12:24:16 文/ 季方

房地产宏观调控,关键是房价的调控。房价问题是当前最热点的问题,牵动着众多百姓的心,关系政府形象,牵涉银行、企业利益,关系房地产未来能否持续健康发展,调控好十分必要。

上世纪90年代以来,国家对房地产进行过几次大的调控,总地看房地产宏观调控方向是正确的,美中不足在于中观、微观层面管理还不够精细,不够坚决,不够到位,使房地产公司有了较大的反向操控房价的能力,有的年份房价涨幅没能控制在理想范围。

为促进房地产业健康可持续发展,必须有效调控房价,控制房价涨幅,笔者拟从影响房价的主客体因素入手,探讨调控房价的对策。

影响房价的主、客体因素

影响房价的因素很多,有主体因素,也有客体因素,从大的方面来看,影响房价主体因素有3个、客体因素有4个。

(一)政府是代表人民利益的房价调控者。调控房价是政府职责,政府调控房价的手段众多。土地供应量、房地产各项税费政策、银行贷款利息、信贷规模、二套房首付比例政策、注册资本金比例要求等都是宏观调控手段。

(二)房地产商是房价重要影响者。房地产成本以外有着诱人暴利空间,房地产商竭力加以影响。房地产商影响房价也是利用市场规律,通过减少房屋供应,以达到提升价格的目的。影响房价手段主要有:一是多囤地;二是少建房,缓建房;三是多捂盘,缓供房;四是烘抬房价。

(三)需求方是房价基本走势决定者。作为需求方、房屋购买者,其量的大小是影响房价的最根本因素。在我国房地产发展实践中,旺盛的需求是推动房价不断上涨的主导力量,其中的炒房等投资性需求比例越来越高,对房价上涨起了推波助澜的作用。 

(四)4大客体因素。地价是房地产成本重要组成部分,地价是通过挂牌出让由市场决定的,既不由政府意志决定,也不由房地产公司意志决定。

房地产的建造成本也是房价的重要组成部分。建造成本由市场化程度很高的建筑市场决定,建筑企业竞争很充分,房地产商已经把房屋建造费用压得较低,建筑成本一般不会成为房价上涨的原因(当然建材涨价的因素例外)。

房地产税费。房地产企业所缴纳各项税费,是由政府相关法律法规确定的,征收办法一经确定,会相对稳定,但也不是一成不变,根据宏观管理的需要,政府可做适当调整。

房地产不可移动性特点造成的房地产市场的局部(区域)容易形成供求失衡是影响房价的重要客观因素。房地产这种特点有多种表现形式:一些城市除存在旺盛的本地需求,还存在大量外地需求;一些城市特定区域需求格外旺盛,房价格外高(如北京金融街等区域);一些城市的某些区域土地供应极为稀少,极易形成开发垄断,导致房价过高等等。上述这些特点,对房地产商操控房价十分有利。

总地来看,影响房价的主客体因素作用各有不同,客体因素决定着房屋的基本价值,主体因素则是影响房屋的价格。购房者主体需求状况与房地产商主体供给状况决定着房价的基本走势,政府和房地产商两大主体则分别起着制约和助推房价走势的作用。

房价调控的对策

房价是可以调控的,房价调控是政府的职责。调控房价措施很多,关键在于不仅要进行宏观调控,还要进行中观和微观管理,不仅要进行定性的宏观调控,还要进行定量的精细化管理。房价调控必须突破政府只管宏观、不敢深入微观的市场经济管理思维定式,只有把微观管好,管到位,才能把增加住房供给,抑制不合理需求的调控目标落到实处,政府才能掌握房价调控主导权,切实解决政府调控房价目标被房地产公司的反向操作所消化的现象,才能有效削弱房地产商影响房价的能力。为做好房价调控,可从以下几方面着手:

(一)房价宏观调控必须配以严密的中观和微观定量管理,将调控住房供给和需求的目标落到实处,以提高房价宏观调控的精度。要把房价调控主导权牢牢掌握在政府手中,严格限制房地产商操控房价的能力。

一是要明确房价调控目标。调控房价,各个城市要改变过去模糊调控办法,要制定明确的房价涨幅控制目标,并通过精细化中观和微观管理加以实现。

二是要做好供地需求预测工作,强化供地目标要求,创新供地模式,确保足量供地。要根据未来的住房需求预测,决定当年的批地数量,要在考虑区域的平衡基础上确保足量供地。供地合同目标要求必须明确,如明确全部交纳土地成交价款款项截止时间,明确开始建设时间,全部房屋建成、供应市场截止时间等等,并向社会公示,确保到时形成有效供给,不给房地产商钻合同空子的余地。

要限地王,创新土地出让模式,防局部垄断。根据房地产区域垄断的特点,政府在土地批租出让中,同地域一般应向3家以上房地产公司出让土地,创新土地出让方式,在出让土地中要使房地产销售能形成竞争而不是垄断。建议政府规定出让给房地产公司同地块土地面积上限。

三是做好城市当年住房需求预测,将住房供给任务落实到房地产公司,保障供给。需求既包括本地需求也包括外来需求。要根据需求预测落实住房供给。有关部门要根据过去国土部门批出的土地情况,将住房供给的任务详细分解到每家房地产公司,并要求其及时足量投向市场。

四是要据未来住房需要预测,落实住房新开工面积。将任务详细分解到每家房地产公司,确保按时开工,按时竣工。

五是成立跨部门的房地产调控协调机构和政策督办机构,改变大家都管都不承担责任的现状。主要城市很有必要成立由市级领导牵头的房地产调控协调机构,协调房价调控各项政策。建议在有关部门成立专门的督办机构(或在原有机构中增加新的督办职能),将房价调控的责任落实到机构,落实到人,切实将宏观调控、中观、微观管理措施落实到位。

六是研究出台1项针对房地产公司违法、违规操控房价各种手法的处罚办法,做到有法可依,公开透明处罚,不搞暗箱操作。要加大处罚力度,使其违规不仅不能获利,反受损失。处罚办法必须对房地产商具有相当震慑作用。建议政府仿照经济适用房上市交易办法(增值部分70%归国家),将房地产公司囤地、囤房增值收入(超出合同时间未开发、未供房)的相应比例收归国有。

七是要加强督办和违规处罚。相关责任机构要将土地批租、住房建设、住房销售切实管到中观和微观,按批地合同、开工许可、竣工要求等进行严格管理,做到限期完成开发、限期足量供应住房,更大程度削弱房地产商影响房价的能力。

八是普通商品房房价也必须纳入政府管理范围,加强其价格宏观调控。在理论和实际工作中,都有部分同志持一种理念,认为普通商品房房价应该完全交由市场决定,由市场调控,这种理念是错误的。目前政策性住房供给,不足住房供给总量的5%,95%以上的老百姓住房要由普通商品房解决,如不能有效调控房价,是对大量中低收入人群的极大伤害。

商品房房价之所以要纳入政府管理范围,还因为它是社会稳定的基础,是可持续发展的重要条件,房地产泡沫政府必须有效防范。

(二)建立一个全国联网的官方房屋产权登记与城乡户籍登记相结合的产权登记查询系统,出台限制炒房政策,将抑制不合理需求目标落到实处。当前,抑制不合理需求情况落实不甚理想,原因有两方面,一是调控二套房、多套房底数不清,银行无法操作,实际上对二套房、多套房贷款是只在同行同城有效,缺少一个全国统一联网官方房屋产权登记查询系统。二是对于炒房,目前还没有出台相应政策和办法,限制炒房无据可依。建议国务院责成有关部门,尽快建立起官方房屋产权登记查询系统,这一系统将大大有利于在全国统一范围内将限制炒房、二套房政策落到实处。建议有关部门尽快出台限制炒房的税费、信贷等政策,改变限制炒房无据可依局面。

(三)根据不同城市特点,允许实施有差别的城市房地产调控政策,不搞全国一刀切。城市与城市之间房地产因发展阶段不同有不同特点,如一些城市房地产价格在下降,而其他城市房价在上升,有些城市房价涨幅过大。如果全国实行完全统一的政策,对有些城市会起适得其反的作用。建议部分中心城市经中央同意可实行有差别的房地产宏观调控政策。