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今年房价将以平稳运行为主(2010年第二期)

2010-02-08 16:15:56 文/ 刘琳

2009年房地产市场经历了年初的下行-小阳春-持续快速发展的过程,房价自2008年8月开始只持续了7个月的下降,2009年3月开始环比上涨,且房价涨幅快速增加,房地产市场与宏观经济同步实现了“V”型反转。房地产市场的快速复苏一方面反映了中央果断实行的一系列经济刺激计划的效果,另一方面体现了房地产市场本身供求因素的相互作用。

在中央果断实行的一系列经济刺激计划当中,除房屋交易的税费减免、利率优惠等房地产市场调控措施外,宽松的货币政策环境成为房价上涨的重要助推器。根据对历年货币供给量与房地产市场供给和需求的关系分析,可以得出,在不断扩张的信贷可得性下,房地产市场的供给和需求同时增加,而且,货币供给量对拉动房地产市场需求方面的作用强于拉动供给方面的作用。因此,在宽松的货币政策条件下,房价呈现上涨态势。

在房地产市场内部供求因素变化中,2008年商品房新开工面积增幅比2007年减少了17个百分点,2009年前3个季度更是为负增长,对应市场需求的快速回升,供给增加的滞后客观上加剧了市场的供求矛盾。

2010年房地产市场走势仍然与宏观经济和政策环境有着密切关联。

第一,从政策层面看,2009年12月7日结束的中央经济工作会议指出,2010年要保持宏观政策的连续性和稳定性,继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策;同时把握好政策实施的力度、节奏、重点,将“调结构,防通胀”作为工作重点。政策实施的灵活性使得“继续相对宽松的政策环境”不确定性加大。在“防通胀”的形势下,房价作为重要的资产价格已经受到决策部门的关注,但到目前为止,房地产市场调控主要作用方向是增加供给。中央经济工作会议明确指出,2010年加强普通商品房供应,支持居民自住和改善性购房需求,同时加快农村危房改造和城镇化工作,帮助解决新入城人群住房问题。增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设是2010年促进房地产市场健康发展的四大举措。总体来看,2010年,防通胀加大了政策环境继续宽松的不确定性,但保持来之不易的经济、就业增长,仍会是政策调控的首要目标,拉动住房、汽车、家电等的消费增长仍是扩内需的主要途径,客观上要求房地产市场要保持平稳健康发展。

第二,2010年宏观经济仍会保持平稳增长。多数专家预计2010年我国宏观经济将保持平稳增长,GDP增幅会在9%左右。在世界经济形势总体向好的条件下,我国外需在2009年11月出现企稳迹象,但受贸易保护主义抬头等因素的影响,外需的明显改善尚待时日,国内多数经济学家认为2010年中国的出口将实现正增长,外需增长对经济增长的贡献可能在3%-5%。在国际经济环境好转和国内政策取向基本保持不变的情况下,预计2010年投资将继续保持较快增长。2010年消费也将继续保持增长,中央经济工作会议提出:一是扩大居民消费需求,以加大国民收入分配调整力度增强居民消费能力;二是积极稳妥推进城镇化,以加快转移农业人口壮大城市化的经济驱动力。

第三,预计2010年物价水平上升。根据国家统计局数据,2009年11月份CPI同比上涨0.6%,这是从2009年2月份以来,CPI同比第一次由负转正;2009年下半年以来CPI环比总体上是上升的,PPI环比出现了连续7个月的上涨。2009年,广义货币供应量M2和狭义货币供应量M1持续呈现同比、环比快速增长的局面,强化了通胀预期。一般来讲,在经济衰退和经济复苏时期,货币供应量大幅增加,但货币流动性速度会有所下降。随着经济逐步复苏,货币流通速度会加快,流动性就会急剧增长。这种货币流通速度由缓慢到加快的变化,往往比货币供应量本身的增长更具威力,通胀将逐步显现。2009年,不仅中国,全球各主要经济体为拯救金融危机、提振经济都连续大幅度地向市场注资,扩张流动性。这些增发的货币很可能在经济复苏后推高总体价格水平。

多数专家认为,货币供应量的过度增长是物价水平上升的根本原因,除此外,2010年资源和公共品价格的的涨价、国际大宗商品价格上涨、美元贬值、农产品价格上涨压力等因素都会推高价格水平。如果调控措施得当,2010年会保持温和的通胀水平。

第四,房地产开发企业资金充裕,短期没有降房价的压力。在经历了2009年房屋销量大幅上升和宽松的货币政策后,当前房地产开发企业资金充裕。2009年房地产开发企业资金来源与房地产开发完成投资的比例达到1.58,该比例为2000年以来的最高水平。2009年,房地产开发企业本年资金来源57128亿元,比上年增长44.2%。其中,国内贷款11293亿元,增长48.5%;企业自筹资金17906亿元,增长16.9%;其他资金27459亿元,增长71.9%。在其他资金中,定金及预收款15914亿元,增长63.1%;个人按揭贷款8403亿元,增长116.2%。

综上所述,2010年如果不出现恶性的通货膨胀,在总体物价水平温和上涨的情况下,预计2010年房价会以平稳运行为主,由于翘尾因素的作用,全年房价同比涨幅将超过2009年的涨幅。(作者单位:国家发改委投资研究所)