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房价空间传导产生渠道探讨(2010年第二期)

2010-02-08 16:15:16 文/ 任荣荣

很多国家和地区的住房市场表现出一个共同的特征,即区域和城市间的房价变化在时间和空间上表现出领先/滞后的关系。研究中经常用“波纹效应”一词对房价的这种空间传导形式进行描述。

在区域和城市房价空间传导形式的研究中,“波纹效应”理论占据着核心地位。该理论是指房价在空间上的传导具有一定的规律性,某些区域的房价变动首先发生并如同水中波纹一样带动相邻区域的房价依次产生变动。上世纪90年代初学者最先对英国的区域房价进行了分析,发现自20世纪60年代末开始,英国房价运行呈现出明显的从东南部或大伦敦地区依次向中部再向北部传递的形式,符合典型的“波纹效应”理论。

自90年代以来,包括“波纹效应”在内的有关房价空间传导形式的研究逐步兴起。截至目前,学术界关于“波纹效应”产生机理的研究仍处于探索阶段。综合已有研究,可以将房价空间传导形式的产生渠道归结为以下4点:

(1)某些区域的房地产市场能够对外来冲击做出更快的反映,因而,在房价的变化上会表现出领先趋势。一方面,不同区域的住房市场条件(特别是住房供给弹性、住房信贷约束)不同,因而,需求冲击转化为房价增长的速度也不同。另一方面,不同区域住房市场中的个体对信息的反应速度不同。这两方面的原因均会使区域间房价的变化表现出领先/滞后的关系,但并不一定是因果关系。

(2)如果房价的影响因素在区域间存在波纹溢出效应,那么区域间房价也将存在波纹溢出效应。在经典的房价决定模型中,收入水平、就业情况与利率水平等宏观经济指标通常被认为是影响房价变化的关键因素。在经济周期中处于领先地位的区域,其宏观经济指标的变化往往会引起其他区域相同指标的变化,如英国的伦敦和东南部地区。这使得即使区域住房市场之间没有任何空间联系,各区域房价影响因素之间的领先/滞后关系也可能导致 “波纹效应”的产生。

(3)区域房地产市场需求驱动力的空间联系。人口迁移、区域间通勤和资本流动是形成区域房地产市场需求驱动力空间联系的重要因素。例如,迫于住房成本的压力,家庭有可能从高房价区域向低房价区域迁移,从而使得低房价区域的住房需求增加,进而引起该区域房价的上涨。由于住房市场交易成本高、信息流动不充分等特征使得住房市场不会是绝对有效的,这意味着房地产的收益存在着空间套利机会,当空间套利(Spatial Arbitrage)行为发生时,就有可能引发“波纹效应”。

(4)区域房地产市场中资产收益预期的形成途径。住房具有消费品和投资品的双重属性。住房的资产属性使得收益预期对房价的变化具有重要影响。预期的形成不仅体现在时间维度上,而且体现在空间维度上。从时间维度上看,人们往往基于过去房价的走势对当前以及未来的房价水平做出判断,这使得房价的变化在时间上表现为自相关性。从空间维度来看,人们往往会以“明星城市”(一个国家往往存在少数几个热点城市,其房价水平和变化幅度明显高于其他城市,这些城市通常被称为“明星城市”)房价的变化为参照来预测其所在区域的房价变化,从而使区域间房价的变化表现出关联性。

对房价空间传导形式的产生渠道的把握是判断区域间房价变化领先/滞后关系的关键。随着我国城市间资本流动的顺畅和交通条件的改善,城市间房地产投资活动日渐频繁,城市间房地产价格的相互影响逐渐加大。我国房地产市场的繁荣景象表现出明显的从东部沿海局部地区逐渐向全国大部分地区扩散的空间趋势。在我国进行区域和城市间房价空间传导形式的研究具有重要的理论和现实意义。一方面,我国幅员辽阔,为区域和城市间房价空间传导形式的研究提供了良好的经济地理环境,同时,也为拓展和检验房价空间传导形式的相关理论提供了很好的实证案例。另一方面,目前对我国区域住房市场的划分以及区域和城市间房价空间传导形式的研究尚处于起步阶段,有必要进行深入研究,为各城市以及全国总体房价走势的预测提供参考。(作者单位:国家发改委投资研究所)