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房地产业已经成为我国重要的支柱产业(2010年第一期)

2010-02-08 16:13:05 文/ 刘琳

1998年7月3日,国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发〔1998〕23号),开始停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化,建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系,发展住房金融,培育和规范住房交易市场,标志着房地产新的改革阶段的开始。10年以来,我国房地产行业稳定快速发展,在国民经济中的比重逐渐提高,同时在促进经济增长、产业结构调整和吸收就业等方面都发挥了积极作用,已经成为我国国民经济的重要支柱产业。

房地产业

在国民经济总量中的比重提高

从1998年到2008年房地产行业增加值(按当年价格计算)从3454.5亿上升为12720亿元,年均增长14.7%,高于国民生产总值及第三产业的增速,在国民经济总量中的份额逐渐上升。

依据表1中的测算结果可以看出:1998年之前,房地产业在国民经济中的比重大多在4%以下(1978年这一比重为2.2%),并体现了一定波动变化的情形;从1998年开始,房地产业在国民经济中的比重都在4%以上,并体现了稳定上升的趋势,到2007年这一比重达到4.8%(目前我国“理论界和实务界一直以来在房地产业界定和增加值核算上存在着一些争论和误区”,“城镇住房租赁活动的核算范围和方法都存在很多问题,导致我国房地产业增加值偏低”)。房地产业在国民经济中份额的变化情况体现了其作为国民经济新兴产业的特征,表明这一产业已经逐渐成长为国民经济的支柱产业。受金融危机影响,2008年房地产市场出现了较大幅度的调整,当年房地产业在国民经济中的比重出现10年来的首次下降,比2007年减少了0.6个百分点。

房地产业

对经济增长的贡献加强

在快速发展的过程中,房地产投资大规模增加,对经济增长做出了较大贡献,其中既有由房地产开发投资本身所产生的直接贡献,也有通过对关联产业的带动效应所产生的间接贡献。

从1998年到2008年,我国房地产开发投资年均增长24.1%,高于同期GDP(支出法现价)年均13.2%的增幅。1998年以来,房地产开发投资对GDP增长的直接贡献率由6.32%增加到10.95%,年均9.35%。

我国房地产开发投资对关联产业的带动效应约为2倍,即每100元的房地产需求,大约会影响其他行业200元的需求。例如,增加100亿元的房地产开发投资,扣除购置土地费(约为房地产开发投资的20%)后为80亿元,将会导致其他产业总产出增加160亿元。此外,增加240亿元的产出,还可以增加消费需求30亿元,由此可再次引发各行业总产出增加78亿元。上述两项增加的关联产业总产出之和为238亿元,按33%的平均增加值率计算,将会导致增加值增加79亿元,约为最初增加的房地产开发投资额的80%。

按照这一思路,我们可以大致估计出房地产开发投资变化对GDP增长的间接贡献,从1998年到2008年房地产开发投资对GDP增长的间接贡献率由7.16%增加到10.81%,年均9.65%。

综上所述,伴随着房地产业的发展,综合直接贡献率和间接贡献率所得到的房地产开发投资对GDP增长的总贡献率由1998年的13.48%上升为2008年的21.76%,平均达到了19%。

从表2中可以看出,2004年、2005年、2006年、2008年受宏观调控和宏观经济变化的影响,房地产开发投资对GDP增长的贡献比上年有所下降。

房地产行业从业人数增加迅速

根据国家统计局数据,1998年我国房地产从业人员为94万,到2008年这一规模达到了172.7万,年均增长6.6%,比同期我国全部就业人员的平均增速(1.0%)和第三产业就业人员平均增速(3.1%)分别高出5.6和3.5个百分点,体现了对增加就业的推动作用;此外,通过带动相关产业的发展,房地产业对其他产业的就业增长也发挥了积极作用。(作者单位:国家发改委投资研究所)