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房价周期与经济周期的关系(2009年第十二期)

2010-02-08 16:11:44 文/ 刘琳

在房地产市场出现周期变化时,价格的波动是其最直观、最重要的表现。从我国数据的实证分析中也可以看出,房价变化是房地产开发投资变化的重要指示器。我们将名义房价通过去除物价因素的影响修正为实际房价,考察房价周期和经济周期之间的关系。

我国宏观经济最近的一个周期起始于1999年,预计2009年将是周期的谷底,周期长度为10年;实际房价周期起始于2000年,预计2009年将是周期的谷底,周期长度为9年。可见,房价周期的波谷滞后于经济周期1年,也就是说在这一轮周期中,宏观经济的复苏早于房地产市场。比较周期的波峰,发现实际房价最高涨幅出现在2005年,GDP的最高增幅则出现在2007年,房价变化先于宏观经济进入下行期。1998年以来我国房地产业逐步成长为国民经济重要的支柱产业,这种成长过程伴随着我国住房制度的变迁过程,并且受到频繁调控政策的影响,房价周期和经济周期表现出来的这种关系可能并不是稳定的关系。

从发达国家的发展历程可以大致总结出房价周期与经济周期的稳定关系。考察美国和日本1970年以来房价周期和宏观经济周期的关系,结论如下:

第一,多数情况下,宏观经济的复苏领先或同步于房价变化。美国近30多年来的5个周期中有4个周期是经济周期与房价周期同年到达谷底,日本近30多年来的4个周期中有1个周期经济周期与房价周期同年到达谷底,有3个周期经济周期领先房价周期到达谷底。

第二,多数情况下,宏观经济领先或同步于房价变化进入下行阶段。美国近30多年来的5个周期中有3个周期是经济周期与房价周期同年到达波峰;另两个周期是经济周期分别领先房价周期2年和3年到达波峰。日本近30多年来的4个周期中有3个周期经济周期领先房价周期2年到达波峰。通常,特殊事件是经济周期波动的重要影响因素,而房价波动通常由宏观经济的波动诱发,并经常伴有房地产市场自身政策调整的累加作用。

第三,周期内名义房价涨幅高于GDP增幅,而实际房价涨幅则低于GDP增幅。美国所经历的4个完整房价周期内,名义房价涨幅为46.0%-85.8%,GDP增幅为14.5%-39.3%,实际房价涨幅为7.7%-20.7%。名义房价涨幅比GDP增幅高7-60个百分点,而实际房价涨幅则比GDP增幅低12-27个百分点。日本所经历的3个完整的房价周期内,2个周期为房价上涨期,其名义房价涨幅为40.0%-84.7%,GDP增幅为31.9%-46.3%,实际房价涨幅为16.8%-23.1%。名义房价涨幅比GDP增幅高8-38个百分点,而实际房价涨幅则比GDP增幅低9-30个百分点。

从房价周期本身的变化来看,也有自身的特征:

第一,房价周期上升期长于下降期,波动幅度逐步减小。例如,近30多年来美国房价周期长度由4年逐步增加至10年,日本房价周期长度由8年逐步增加为11年。总体来看,房价周期中的上升期长于下降期,特别是美国在1991-2001年间10年长度的周期中,上升期持续了8年。与此同时,房地产周期的波动幅度减小,无论是上升期还是下降期,周期波幅均呈现减小的趋势,美国和日本房价周期波幅均由两位数字逐步下降为一位数字。

第二,名义房价经常是上涨的。实际房价在下降期常为下降,但名义房价即使是在周期的下降期也经常是上涨的,体现了房地产抵御通胀的特性。在美国1970年以来的4个房价周期中,前3个周期下降期实际房价累计为下降,但名义房价仍为上涨;第四个房价周期中,下降期实际房价和名义房价累计均为上涨。在日本1975年以来的3个房价周期中,第二个周期中实际地价累计下降,名义地价小幅上涨;1993-2004年的周期中地价持续下降。

第三,房地产市场的复苏是一个艰难的过程,通常需要经历较长时间。房地产市场复苏时间是指房价涨幅从周期谷底到达长期趋势线的时间,这段时间通常在周期上升期中占据半数以上时间,当房价达到趋势线水平后往往会出现较快上涨而很快到达波峰。例如,美国近30多年来的5个房价周期中,有3个周期复苏时间占上升期的一半以上;日本近30多年来的3个房价周期中,有两个周期复苏时间占上升期的一半以上。特别是随着房价周期长度的延长,房地产市场通常要历经一个U型或W型的复苏过程才能走向繁荣。例如,美国在近3个周期中,房地产市场均经历了W型的复苏过程;日本的3个周期中,房地产市场均经历了U型的复苏过程。(作者单位:国家发改委投资研究所)