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前5个月房地产市场运行呈现四大特征-2009年7月号

2009-10-23 16:05:02 文/ 刘琳

2009年1季度,楼市呈现“小阳春”行情,4月份和5月份这种行情持续发展,但房地产开发投资一直保持低速增长。前5个月的房地产市场运行状况呈现四大特征:

第一,需求持续增加,前5个月房屋成交量已超过2007年同期水平。

2009年1-5月,商品房销售面积为2.46亿平方米,同比增加25.5%,成交量已经超过2007年同期2.11亿平方米。其中,长三角地区、珠三角地区和环渤海地区商品房销售面积均高于2007年的同期水平。多数城市二手房交易量同比增加。

第二,房价先跌后涨且涨幅逐月增加,5月份房价上涨城市数量超过90%。

2009年3月份起房价上涨且涨幅逐月增加。前5个月房屋销售价格环比上涨0.8%,同比下降1%。其中,前2个月房价环比下降,降幅均为0.2%;3-5月各月房价环比上涨,涨幅分别为0.2%、0.4%和0.6%,涨幅逐月增加。新建住宅和二手住宅价格走势与整体房价走势相同,二手住宅价格上涨幅度超过新建住宅价格上涨幅度。房价上涨城市数量逐月增加。2009年5月份,70大中城市中有64个城市的新建住房价格和61个城市的二手住房价格环比上涨。

第三,房地产市场整体投资意愿没有明显增加。

2009年前5个月,房地产开发投资一直低幅增长,1-2月投资增幅仅为1%,1-5月房地产开发完成投资1.02万亿元,同比增长6.8%,增幅比去年同期减少25个百分点,比同期固定资产投资增幅低26个百分点。分地区看,40重点城市商品住宅开发投资为负增长,珠三角地区、长三角地区和环渤海地区的商品住宅开发投资均为负增长。

2009年1-5月,除竣工面积外,商品房各项建设指标增幅均低于去年同期,其中购置土地面积持续负增长但降幅收窄,施工面积增幅下降且低于去年同期,商品房新开工面积持续负增长且程度逐步加大。前5个月,40重点城市中,75%的城市房屋新开工面积同比负增长;长三角地区、珠三角地区和环渤海地区房屋新开工面积均为同比负增长。

第四,部分地区土地购置活动景气上升。

2009年1-5月,珠三角地区土地购置面积同比增幅由负转正,长三角地区和环渤海地区土地购置面积仍表现为同比负增长,但降幅比1季度减小。40重点城市中,27个城市土地购置面积表现为同比负增长,也有少数城市土地购置面积出现较大幅度的增长,其中,深圳、长春、石家庄和苏州4个城市的土地购置面积同比增幅超过100%。

结合前5个月的房地产市场形势和国内经济形势变化分析,可以判断房地产市场已经于2009年1季度末触底。因为从价格方面看,房价是否下跌最终取决于房地产开发企业的资金压力,而经历了这一轮的交易量增加,房价继续较大幅度下跌的可能性随着企业资金压力的缓解而迅速减小。从宏观经济方面看,1季度我国GDP同比增长6.1%,较上年4季度继续降低0.7个百分点,该经济增长幅度应该是中国经济本轮下行的底部,后期在各种经济刺激政策作用下宏观经济增长应会逐步好转,这种宏观经济走势也确定了房地产市场已经渡过最坏的形势。

但前5个月房地产开发投资一直保持低水平增长,增幅只有6.8%,为近10年来的最低水平,企业购置土地面积、商品房屋新开工面积均为负增长,说明整体上看房地产开发投资意愿仍没有增加。我们认为可能有以下几点原因:

第一,房屋存货水平仍较高,还未降至合理水平。虽然连续3个月房屋成交量保持较大幅度增加,加快了原来预想的“去库存化”速度,但时间尚短还未完全消化超额的库存。3月末,商品房屋空置面积为1.67亿平方米,同比增加37.6%,空置水平为近3年来最高水平。在库存降至合理水平之前,商品房屋新开工面积不会较快增加。

第二,房地产开发企业对未来经济形势和房地产市场走势判断不清,谨慎新增项目的开发投资。

第三,房地产开发投资和各项建设指标去年基期数值水平较高。(作者单位:国家发改委投资研究所)