中国房地产业正在迎接一场住宅工业化的深刻变革，引领潮流之先的是万科集团。
5月11日，北京市住建委授予万科中粮假日风景项目B3、B4号楼为“北京市住宅产业化试点工程”。B3、B4号楼是北京市首个工业化住宅项目，采用了工业化预制外墙板和全装修等新技术和新工艺，在节能、节材、节水、节地、环境保护以及建造周期方面比传统建造方式都具有优势。
“住宅工业化需要规模效应，但目前北京只有2栋楼进行试点，每平米建设成本要比项目其他楼座高出400—500元”，万科集团执行副总裁、北京区域本部总经理丁长峰对《中国投资》说，“但万科并没有把提高的成本转移到房价里”。
据悉，万科今年下半年在假日风景D区还将建造1栋工业化住宅，建筑面积1.1万平米，同时也将在万科公园5号项目推广应用预制楼梯技术，力求尽快形成规模效应。
所谓住宅工业化，即在工厂生产修建住宅所需的部件模块，然后运到工地搭建。有人把这种建筑楼房的过程形象地称之为“搭积木”。
与传统施工住宅相比，工业化住宅每平方米能耗降低20%，水耗降低63%，木模板节省87%，建筑垃圾减少91%。假设2012年，中国住宅开发行业有10%推行工业化生产方式，就能够省下150万户家庭一年的用电量、60万户家庭一年的用水量、3万户住宅的混凝土用量以及6000公顷森林。
万科集团董事长王石指出，节能环保的住宅工业化是未来趋势。
未来工业化住宅风行，无疑将给房地产业、城市化进程乃至全社会带来一场巨大而深远的变革。因为房地产业发展牵动着100多个行业，是中国经济最重要的龙头产业，在克服国际金融危机过程中更是具有风向标的意义。
万科的雄心
万科集团是住宅工业化潮流中积极、系统的实践者。
《中国投资》采访获悉，2007年万科建造了15万平方米的工业化住宅；2008年开工了9个住宅工业化项目，建筑面积超过60万平方米；2009年万科继续在试点城市推进工业化项目，为大规模推广进行技术、资源和人员的准备,将建设120万平方米工业化住宅。
早在2003年万科集团就开始实行住宅标准化运动，不仅在集团内快速复制了许多由多层公寓和情景洋房组成的住宅小区，还进行了标准化部品的设计和研发，形成了万科的标准化部品库。2003年万科集团开始建立一系列内控标准，发布“双标”文件，即《住宅使用标准》和《住宅性能标准》。
2004年，万科集团在标准化工作的基础上，启动工厂化工作，成立了工厂化中心，开始万科工业化住宅的研究工作。
在不断的探索实践中，万科自己的标准体系与国内外合作伙伴之间不断磨合，最终形成了一个产业化联盟的标准系。这个标准系汇聚了从部品制造、材料选择、安装、施工一直到验收的所有技术环节。
2007年，万科跨入了构建住宅产业链、搭建住宅产业化平台、试点与推广产业化住宅项目的阶段。2007年2月8日，万科获得建设部的批准，正式成为国家住宅产业化基地。
王石指出，万科将义无反顾地推进住宅工业化/产业化进程，“如果在短期内，市场不为因此增加的成本买单，则万科自己来买单，自己来消化”。
住宅工业化的市场需求不言而喻。目前中国的房地产开发和建筑行业处于粗放经营的阶段。一是产品质量问题。据统计，市场渗漏投诉比高达18%。传统生产方式形成了瓶颈，难以从根本上提高产品质量。二是生产效率问题。例如，万科集团内部较优秀的子公司，人均管理项目仍不到0.05个。同时，效率的低下还表现为项目周期长，全集团资产周转率只有0.5。三是施工和使用过程的环保节能问题。全国每年产生建筑垃圾上亿吨，占城市垃圾的40%。绝大多数建筑垃圾未经任何处理，就直接填埋。另外，全国城乡建筑达到节能标准的仅占5%，住宅的建造和使用过程中直接消耗的能源占全社会总能耗的30%。
王石认为，从社会、经济的层面看，中国经历几十年高速增长后，气候变暖、水资源稀缺、能源危机、物种灭绝等环境问题日益凸显，同时也带来贫富分化、犯罪增多、诚信缺失、人情冷漠等社会问题，成为经济进一步发展的阻碍。
“建立在资源的高度垄断和消耗基础之上的粗放增长，必然难以持续，产业调整只是迟早的问题。在这种条件下，万科如果继续高速增长到很大规模，必将为各种各样的社会和环境问题所淹没，对客户、股东、环境和社会都只能是一场灾难”。王石认为，住宅工业化“将会给社会，也会给万科带来巨大的经济效益”。
而从企业发展需求来看，2004年，万科制定了从100亿向1000亿，甚至是迈向2000亿元销售额的10年发展规划。这就要求人力效率更高，施工效率更高，只有采用工业化的生产方式，才能实现每人管理建筑面积将近5万平方米的基础上再提高3倍。
工厂化所具备的标准化生产、大规模复制、减少现场施工人员以及提高项目周转的特征，有助于使万科集团突破规模发展的制约瓶颈。
有规模化才有工业化
2007年，万科与北京市榆树庄构件厂合作，建立了万科北方工业化研发基地——榆构万科住宅产业化研发中心。万科在北京进行住宅工业化试点所需要的构件都是在这里生产完成的。
住宅产品具有较强的地域限制，从经济性上考虑，住宅工业化所需的构件不可能像计算机配件那样从一个地区运输到遥远的另一个地区。因此，榆构万科的构件产品只能供应给大北京区域内的工业化项目。第一个客户就是2007年12月14日动工的天津东丽湖·万科城项目——3栋以工业化建造方式设计、施工的住宅楼。
北京华业地产副总经理陈云峰指出，目前房地产主要是通过建筑队的人工施工进行项目建设，由于施工人员水平有高有低，会影响住宅质量；而通过工业化生产就可以克服此类问题。但目前开发商普遍不会跟进，因为住宅工业化的生产成本太高。而且它适应的是跨区域发展的大开发商，需要的是规模效应。
住建部住宅产业化促进中心副主任梁小青告诉《中国投资》，住宅工业化的成本与规模化经营程度密切相联，在推行之初以及规模较小时，成本无疑是比较高的，如果参与企业多了，经营规模进一步扩大，成本也就随之降低了。
但这不是一个短期容易达成的目标。中国房地产市场相当分散，开发商数量众多，鱼龙混杂，万科级别的开发商凤毛麟角。万科推行住宅工业化符合自身的商业利益和竞争策略，但中小开发商根本无力运作这件事。
施工质量是住宅工业化项目中最基础、也最重要的一个环节。外墙在工厂预制后，只需现场一次吊装即安装完成。因此，设计中所要求的构件精度即使在工厂里得到了质量保障，在施工现场能否通过精准操作进一步得到维护，也对于施工人员素质提出了严格要求。技术人员需要事先在墙面、天花板将安装位置、布点位置全部标识出来，以帮助操作人员顺利完成安装。
北京万科工程管理部助理经理李建树告诉《中国投资》，万科中粮假日风景B3、B4号楼建筑面积共8320平方米，应用了万科集团住宅工业化研究的部分成果，主要体现在除电梯核心筒外的南北外墙、阳台和空调板。
据估算，上述两栋楼应用的预制构件率为20%-30%，预制构件的制作精度提高到毫米级。同时在外墙预制过程中，引入与建筑结构同寿命的“三明治保温体系”，结构层、保温层和保护层3位一体，解决了住宅保温层老化、保护层脱落等问题。而且，B3、B4采用了全装修概念，即在设计阶段就以家居生活体验为原则进行施工设计，从而在实现高标准装修的同时，提高了居住品质。
推广不易
住宅工业化的发展趋势已经成为业内共识，但进展十分缓慢，大部分房地产开发商认为成本过高而采取了观望态度。
其实，早在上世纪70年代初，中国就开始尝试房屋预制装配技术，路线上主要是学习前苏联的大板房技术。当时政府提出了“三化一改”，即设计标准化、构配件生产工厂化、施工机械化和墙体改革，最终实现建筑工业化的高质量、高速度、高功效和低成本。
但是,大板房的抗震性很差，而且面临外墙防水、防渗技术不过关等严重问题。当时建设的大板房并没有采用构造防水，使用的密封胶质量较差，两三年后就出现了大面积渗水。另外也没有考虑保温、隔热、隔声等措施，给住户生活带来了很多不便。
大板房探索失败后，业内停止了对预制技术的研究，预制装配技术在中国陷入低潮。
1998年，建设部住宅产业化促进中心成立。1999年国务院办公厅转发原建设部等8部委《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见》，要求加快住宅建设从粗放型向集约型的转变，推进住宅产业现代化，提高住宅质量。在这个文件中，第一次提出了住宅产业现代化的概念。此后，在JICA项目（日本援华项目之一）专家的支持下，按照日本的成熟做法，逐步建立了中国的《商品住宅性能指标体系》《国家康居示范工程建设技术要点》等文件，开始对中国的商品住宅进行性能认定。
经过10年发展，目前国内住宅行业工业化程度不到10%，即使是在万科集团，目前的工业化程度也仅达到20%。而在发达国家，住宅工业化程度已超过50%。
一位资深房地产专家认为，目前国内住宅工业化发展缓慢主要有4点原因：
一是缺乏成熟的技术体系、完善的技术标准。到目前为止，除了各个参与工业化试点自定标准外，国家始终没有出台行业强制性准则，规范引导工业化住宅的发展就无从谈起。
二是产业链不完善、产业布局不够合理。缺乏成熟的施工力量和人力资源，导致从事研发住宅产业化的企业成本过高。中国建筑业仍停留在大量依靠人工作业的较为原始阶段，甚至是进城务工人员的首选职业，只因普通人从事这项工作也不需要长时间培训即能上手，人力资源价格的低廉使得施工企业和开发企业都愿意维持现状，不愿意投入较大资金和时间成本进行工业化的研发。
三是配套政策支持不够。单靠企业的力量不足以推动整个房地产行业的产业化。
四是宣传力度不够，消费者对住宅工业化仍有一些误解。上世纪80年代，我国建造的一批预制装配住宅出现很多问题，给消费者留下了“工业化住宅就等于质量没有保障的住宅”等不良印象，目前消费市场对工业化住宅项目还没有积极的需求。