您做在的位置: 中国投资 > 区域城镇 > 2009年房地产开发投资对经济增长的影…

2009年房地产开发投资对经济增长的影响及建议-2009年2月号

2009-10-23 15:53:37 文/ 刘琳

房地产开发投资对经济总体影响

1998年以来,我国房地产业得到了长足的发展, 对固定资产投资、对国民经济发展起到了重要作用。房地产对经济总体的影响,一方面体现在房地产开发投资对经济增长的直接拉动,另一方面体现在房地产开发投资通过带动关联产业和住房相关消费而带来的间接贡献。

我们以房地产开发投资扣除土地购置费后的数值为基础计算其对经济增长的直接贡献,根据2000年投入产出表计算得出房地产开发投资对关联产业的带动效应约为2倍,并以此为依据计算房地产开发投资对经济增长的间接贡献。结果表明,房地产开发投资对GDP增长的总贡献率由1998年的15.03%上升为2007年的27.49%,平均达到了21.76%。其中,2007年房地产开发投资超常增长(增幅达到30.2%),房地产开发投资对GDP增长的总贡献率达到了27.49%,即在GDP当年11.9%的增幅中,与房地产开发投资相关的增长幅度为3.27个百分点。

2008年,预计全年房地产开发投资增幅在20%左右,如果全年GDP增长9%,按房地产开发投资占经济增长的总贡献率为20%估算,房地产开发投资对GDP增长贡献了1.8个百分点。

由于房地产市场已经步入衰退期,大量空置房屋无法较快消化,企业购置土地、开发土地和建设房屋的意愿都不会上升,2009年房地产开发投资很有可能出现负增长。根据2000年投入产出表分析,房地产开发投资减少100亿元,GDP增加值将减少110亿元。估算2009年不同房地产开发投资负增长程度对GDP增长的影响见表所示。

保障住房投资增加对投资的影响

1.正面影响

在目前的统计体系中,廉租房投资并未计入房地产开发投资,其增减都不会对2009年的房地产开发投资有任何影响,但会影响全部固定资产投资额。

按照中央的部署,2009年将会是加大保障性住房建设的一年,中央预算资金也会加大对廉租房建设的投入,未来3年计划总投资为9000亿元,每年投入3000亿元。如果2009年增加3000亿元保障性住房投资,将大约抵减房地产开发投资下降10%的影响。但问题是大部分保障房建设资金仍需要地方政府筹集,在房地产市场衰退地方政府土地财政受到较大影响的背景下,保障性住房的配套资金可能难以落实。

2.负面影响

在9000亿新增保障性住房投资计划中,有6000亿经济适用房建设计划,将新增加400万套经济适用房,今后3年各年经济适用房新增套数占商品住宅新增套数的比例超过30%,而近3年来该比例一直在10%左右;经济适用房投资在商品住宅投资中的占比将由往年的5%提高到近20%。经济适用房的低价将促使部分能够购买商品住房的消费者转向等待经济适用房,从而对商品住房市场形成“挤出”效应。即使加大经济适用房建设计划没有落实,也会形成相应预期,这种预期显然不利于扭转当前房地产市场的衰退态势。

从对经济增长的带动作用看,保障性住房建设的作用要远远小于房地产市场的带动作用,从维护经济增长的角度考虑,当前阻止房地产市场进一步衰退、促进房地产市场发展比建设民生住房具有更重要的意义。

政策建议

1.充分认识房地产市场调整过程,不要期待“立竿见影”

此轮房地产市场调整始于2007年第4季度,是在经济周期性下行、房地产市场自身调整、世界金融危机影响和各种调控政策作用下的结果。经过1年的调整期,当前房地产市场已经出现供大于求的状况,这种条件下市场调整到位的表现一定是房价达到与居民的购房能力相适应,交易量稳定增加。

从居民购房能力来看,2007年居民住房可支付性指数由2006年的102下降为85,说明大部分居民住房支付能力不足。2008年9月以后,5年以上贷款利率由7.83%连续下降为5.94%,加上房贷利率实行0.7倍的优惠,居民住房支付能力有了较大幅度增加,仍以2007年的房价水平和居民收入水平计算,仅利率下降就可导致住房可支付性指数由85上升为104.5。

此外,10月以来,国务院已经两次出台房地产调控政策,减免部分二手房交易税费,均有利于降低居民购房负担。居民住房支付能力增加,市场交易量上升将会逐步消化市场存货,当达到新的供求平衡时,房价将会保持稳定,进一步地发展后房价将会缓慢上升,房地产开发投资才会增加。

因此,政策效应需要作用一段时间才会达到预期效果,房地产市场调整一定会经历供求相互作用逐步达到平衡的过程才能结束,在这个调整的过程中,房地产开发投资有可能出现负增长,这是个客观规律,对此需要保持清醒的认识。

2.建议保障性住房以“人头补贴”为主“砖头补贴”为辅

根据我们对国家统计局2005年1%人口调查数据的测算发现,经过大量公房出售和近年房地产市场的发展,我国城镇居民的住房自有化率超过了80%,但住房存量中90平方米以下的住房比例为70%,60平方米以下住房占比为40%,50平方米以下的住房占比为30%。在60平方米以下的住房单元中,1居室的比例为49.8%,2居室的比例为41.8%,1居室和2居室住房的比例超过90%,其中1980年以后建造的住房比例为30%。这些数字表明,虽然我国城镇居民不存在普遍的住房短缺,但住房存量中小面积住房占大多数,城镇住户的住房面积和住房质量仍有待提高。

通过我们的分析计算,我国城镇住房市场提供的小面积住房比例相对住房保障对象的人口比例是足够的,我国住房保障的核心问题不是小户型住房存量的不足,而是低收入阶层住房支付能力不足的问题。

在目前房地产市场进入衰退期的背景下,我们更倾向住房保障的方式为:收购小面积住房(新房或旧房),作为保障房源,鼓励居民实现住房改善,加速住房存量流转,从而促进住房梯级消费,利用住房过滤来进一步推动房地产市场发展。收购住房的主体可以优先鼓励私人或企业投资购买小户型住房出租,在政策上给与一定的优惠;政府也可以出资购买小面积住房作为保障房源。这种方式既有利于房地产市场的发展,也可以解决民生问题,应该是当前阶段最好的选择。(作者单位:国家发改委投资研究所)