房地产泡沫破裂、交易量急剧萎缩导致了一个显著的间接后果，就是使一些地方政府财政收入锐减，甚至陷入了严重困境。《中国投资》采访的多位权威专家均认为，解决“土地财政”问题的治本之策，必须加快财税体制改革，改变我国多年来形成的不合理分税制。
地方政府以房地产开发拉动地方经济增长和增加财政收入的利益冲动，是导致房价居高不下的重要原因之一，二者紧密结合，一些批评人士指责房地产“绑架”地方财政。房地产市场低迷，地方财政亦冷暖先知。
以河北保定市为例。2009年初，《中国投资》向保定市国土局采访获悉，“2008年土地出让金与上年相比差很多，房地产项目不好做，挂出来的多数地块都流拍了。”据透露，2008年上半年保定市本级出让土地总价款3亿多，而在2005年、2006年和2007年同期的数字分别是8.9亿、14亿和14.3亿。
地方财政与房地产的紧密联合，保定市绝非个案。据伟业顾问的数据显示，北京市2007年土地出让金约达438亿元，2007年北京地方财政收入则为1492.6亿元，土地出让金占财政收入29.3%，而重庆市国土房管局数据说明，重庆市2007年土地出让金约达370亿元，政府财政收入为788.6亿元，土地出让金约占47%。
土地财政变成支柱
“在土地出让金还属于预算外收入时期，在一般地区的整个财政盘子中，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收能够占到地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入则基本在30%-60%之间”，国务院发展研究中心农村经济研究部研究员刘守英对《中国投资》说。
“1994年的分税制是一个分水岭，1998年启动的城市化进程亦是土地财政的一大诱因”，他表示。
1994年分税制改革后，国家规定制造业的税收75%收归中央，但对地方政府来讲，财权的上收并没有带来事权相应的减少。“1998中国各地城市化进程开始加速，但除了珠三角、长三角等沿海城市工业化速度仍然保持较快增长之外，中西部大部分地区的工业化处于减速状态。地方政府要搞建设却没钱，只能打身边的主意”。刘守英说，分税制确定下来将建筑业和房地产业的营业税、所得税全部由地方享有，卖地自然就成了地方政府生财的最直接选择。
目前的土地制度为地方政府实现土地利益最大化提供了制度安排。目前我国农地要转为非农用地由国家统一征用，地方政府则在这一过程中转变成了非农用土地的地主。法律规定，政府在征用农用地过程中要按照原有用途进行倍数的赔偿，最高不超过30倍。记者走访了平谷区王辛庄镇放光村，当地盛行淡水鱼养殖及垂钓旅游。在当地村民经历的历次征地赔偿中，基数的选取都是以粮食作物为准，从未按照受益更高的经济作物和鱼池进行计算。而土地储备中心的建立为政府卖地提供了出口。“低价进、高价出”的土地制度使得巨大的级差利益支撑起了“土地财政”。
在北京大学中国经济研究中心平新乔教授看来，有条件的省份通过各种途径，一步步拉动了当地的土地价格。平新乔在调研中发现，浙江省一地级市从2002年至2006年6月，有外资背景的企业一般只以该市当年土地均价的30%拿到土地。2002年该市土地实际拍卖单价为127.91万元/亩，而某公司却以31万元/亩的价格拿走了土地；2005年该市土地均价为151.39万元/亩，但一家外资公司却以17万元/亩的价格买下468.1亩土地，而这就占到了此市当年土地出让面积的56.3%。土地优惠引来了外资与开发商，使该市土地价格得以上升。2004年，土地转让收入相当于预算内财政收入的45%。
“土地财政”的另一方面体现在城市投资更主要的资金来源是以土地抵押换来的融资，政府通过抵押土地获得金融支持。刘守英告诉《中国投资》，在发达地区政府基础设施投资中，有30%来自土地出让收入，60%依托于土地的抵押贷款，10%是预算内出资。而在欠发达地区，几乎有70%-80%的资金都是依托于土地受益权或土地的抵押，只有10%-20%的比例依托于土地出让收入。
从全国情况看，根据国土资源部公报的数据：2004至2006年，国内土地出让金分别为5894亿元、5505亿元、7677亿元；2007年前11个月为9130亿元，占全国财政收入的比重接近20%。
土地流拍引发财政风险
2006年底，国务院总理温家宝强调将“国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，实行‘收支两条线’管理”后，各地纷纷将土地出让金以基金预算收入形式，纳入地方预算体系。但这些措施并没有从根本上动摇土地财政。
国土资源部土地宏观调控课题组撰写的《2008年上半年土地市场运行的经济分析报告》显示，2008年上半年全国土地供应总量同比减少了25.27%。而据国土资源部下属全国地价监测中心的统计，2008年上半年，全国流标、流拍的土地达到出让总数的10%。截至2008年4月底的统计数据显示，自2007年10月后的半年内，全国范围内的土地流拍数量不过40幅。在这之后的5个月里，全国各城市的土地流拍数量呈激增态势。20个大中城市至今已有超过120幅土地流拍，流标或未成交。
2008年9月中旬，在厦门举行的12届投资贸易洽谈会上，包括北京、天津、深圳等17个城市的国土局局长带着地块来到厦门，城市土地展的序幕拉开。而将土地纳入厦门投洽会历年来尚属首次。业内纷纷评价，这是各地政府对持续流拍状况的无奈应对之举。
土地市场的低迷带来的直接效应便是土地财政收入的锐减。
据北京“链家地产”市场研发中心统计数据分析，2008年1-8月，北京市土地交易总金额为3397603.381万元，土地交易共53宗，交易金额与土地交易宗数环比2007年5月-12月的3745614.096万元、66宗，分别下降9.3%、19.7%。
在广州，2007年全年土地出让金收入高达207亿元,2008年上半年这项收入约为60亿元，不足上年的1/4。
上海市2008年上半年的数字约为57亿元，2007年则为608亿元；重庆2008年上半年各类土地出让金总计约为82亿元，2007年约为370亿元。
二线城市情况更不乐观。记者从中国指数研究院土地研究中心了解到，2007年1至8月南京市土地成交面积637公顷，共成交64宗地块，总成交价达171亿元。而2008年1至8月，南京市土地成交面积只有362公顷，较上年同期下降43%；土地成交总价79亿元，较上年同期减少了92亿元。
厦门市2008年本已调低了土地出让收入预算，仅安排177.11亿元，为2007年土地出让金预算收入的65.8%。但仅从上半年数据来看，情况比想象的更为糟糕。上半年全市商住用地出让成交率仅54.83%，近半流拍，全市共出让土地(商住)11幅，总成交金额仅39.2315亿元。
2008年，武汉市中心城区成交面积、金额和每亩单价均出现大幅下降。上半年共成交196911.6平方米(约295亩)，比2007年同期减少85.78%，成交金额14.25 亿，同比下降88%，平均每亩单价482.45万元/平方米，同比下降18%。
据记者了解，2007年长沙土地招拍挂成交额为200多亿元，而当年长沙市的地方财政收入为261.33亿元。2008年长沙土地成交额减少到88亿元左右，基本与2006年差不多。2007年，湖南房地产及建安企业的纳税额占全省全年地税总额的36%，可以说是湖南地税的主要税源。
土地危机带来的后果不仅如此。全国工商联房地产商会会长聂梅生近期在接受采访时表示：“各地土地招拍挂收入的10%或15%将用于保障性住房建设。而土地收入缩减带来的地方财政收入减少，就意味着基础设施建设以及经济适用房、廉租房等保障性住房的建设存在困难，地方政府将面临经济和社会的双重压力”。
刘守英也认为：“此前的地方政府运作模式大部分处于今年卖地的钱还去年地方银行贷款，今年开发市场上的投资再拿土地作抵押进行贷款的情形之下，土地市场的萧条势必带给地方银行极大的风险。土地一级开发市场上的投资大多是占用银行资金，如今土地市场市况不佳，资金回收期因此被无限期拉长，由此而引发的金融风险也会被放大”。
物业税或是最佳之选
尽管随着房地产市场的萧条，土地市场更是看不到回暖的气象，然而很多地方政府仍抱紧“土地财政”不松手。各地采取种种措施，防止房市进一步低迷下滑来保住自己手中的“钱袋子”。毕竟，在现行的房地产税费政策下，地方政府是最大的受益者之一，而成本低、见效快的“卖地GDP”，所带来的巨大利益诱惑，深深刺激着地方政府的卖地冲动。
“要从长期根本上解决‘土地财政’难题，改变单纯依靠土地出让金和房地产交易环节税作为主要收入的地方财政现状，物业税是最好的途径选择之一”，在记者的采访中，财政部财政科学研究所所长贾康和住房城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌不约而同提出这样的建议。
贾康告诉《中国投资》，虽然目前物业税还处于模拟评税阶段，但它是发展潜力最大的，最有可能成为地方政府支柱财源的一项收入。按照市场经济的基本观点看来，不动产保有环节上征税，使之成为地方政府，或者说地方低端政府大宗稳定的支柱性财源是完全符合市场经济核心内容的。
2006年国家在北京等6个城市进行物业税“空转”阶段试点，即通过模拟征收来摸索征管体制。记者进一步了解到，最初试点的6个城市现已扩展到10个地方。这10个地方包括了东部、中部、西部，如西部的宁夏吴忠，都在进行物业税模拟评税试点。虽然是空转，但税制运转的所有前期工作和计算工作都要做，一直要做到按照评估的税基、按照假设的税率把应征的税金逐一填到具体表格中。
“物业税的调节作用和综合作用，远远大于它在账面上表现出的财政收入贡献”,贾康坚定地向记者表示，“它触及到了中国财政体制要真正和市场经济配套所需要走的分税分级道路的关键部分——分税制为基础的分级财政的低端，类似于市和县级。能把地方税体系中低端的主体税种设置好，就会深刻长远影响地方政府行为，扭转地方政府现存的种种为社会各方所诟病的短期行为”。
贾康建议，物业税的“空转向实转”转化并不一定要马上配备好一整套健全的机制，第一步进入实转时可先回避一些问题。比如农民住房可先不算税，只要求农户在政府部门登记宅基地和不动产；一般商品住宅在实转初期也可进行回避。
他认为，高端消费型住宅确实应该先一步纳入实转，比如最好认定的商业性开发所见的独栋别墅、豪华公寓。
类似于运行起来难度较大的第二套住房纳入征税范围因为牵扯到房主与直系家庭成员的关系、跨地区购房问题，可以在今后慢慢进行配套操作。
“土地出让金”演变史
中国向城镇国有土地使用者征费制度始于1987年。当时的土地使用费作为地方税的一个变种，主要用于地方城镇建设和维护，而中央并未从中获利。
1988年11月实施的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，开始将土地使用费改为土地使用税，按年收取，每平方米从0.2元到10元不等。土地使用税收入，中央和地方政府按5：5分成。
土地使用税的征收大大改善了中央政府和地方政府的财政状况，这也让地方政府尝到了“甜头”，一些地方开始少交、瞒交部分土地使用税。
在这一背景下，1989年5月，国务院出台了《关于加强国有土地使用权有偿出让收入管理的通知》，规定凡进行国有土地使用权有偿出让的地区，其出让收入必须上交财政，其中40%上交中央财政，60%留归地方财政。两者都主要用于城市建设和土地开发，专款专用。
两个月后，中央提取的比例降至32%。财政部公布《国有土地使用权有偿出让收入管理暂行实施办法》，规定土地使用权出让收入全部上交财政，其中先由取得收入的城市财政部门，留下20%作为城市土地开发建设费用，其余部分40%上交中央财政，60%留归城市财政部门，实行收支两条线方式管理。
但地方政府隐瞒土地出让收入的现象依然严重，中央提取部分仍然难以落实。
1992年，财政部又出台了《关于进一步加强国有土地使用权有偿出让收入管理工作的通知》，要求地方政府，按规定向中央财政上交国有土地使用权出让收入。
半年后，财政部出台《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》，第一次将出让土地使用权所得称为“土地出让金”，并将上交中央财政部分的比例，下调为5%。
1994年实行分税制后，土地出让金作为地方财政的固定收入全部划归地方所有，并在此后逐渐成为地方政府的“第二财政”。