面对中国严峻的人口老龄化形势，社会各方动作频频。10月20日，北京市民政局在官方网站上发布的《“十二五”时期老龄事业发展规划》中即明确提出“以房养老”，鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门建立公益性中介机构，开展“以房养老”（住房反向抵押贷款）试点业务。新近召开的全国社会养老服务体系建设推进会上，民政部官员也明确表示将试推“以房养老”。
事实上，早在今年9月，银监会相关负责人就曾公开表示，不少国家都采取“以房养老”措施来应对人口老龄化问题，银监会也就此展开过专项调研。然而，银监会的调研显示，在政策环境、法律制度、金融机制、传统观念等诸多因素制约下，“以房养老”在中国落地颇难。
在国家发改委宏观经济研究院投资研究所刘琳博士看来，根据中国现实国情条件，通过在老社区配建养老设施及相关养老服务机构，在新建社区配建部分“百年住宅”、开发部分“老少居住宅”等形式满足庞大数量的老年人养老的需求显然更为切实可行。
“老龄化”汹汹来袭
养老产业步履维艰
随着我国经济社会的快速发展，老龄化问题日益突出。据第六次全国人口普查数据显示，60岁及以上人口占13.26%，其中65岁及以上人口占8.87%。同第五次全国人口普查相比，60岁及以上人口比重上升2.93%，65岁及以上人口比重上升1.91%。8月17日的国务院常务会议上预期，“十二五”时期，中国将出现第一个老年人口增长高峰，60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，老年人口比重将由13.3%迅速增加到16%。
在第一代独生子女逐渐进入生育年龄的今天，“421家庭”结构正在成为社会痛点，赡养老人的压力进一步加大。“空巢老人”在各大城市平均比例已达30%以上，个别大中城市甚至已超过50%。这对于中国传统的家庭养老方式提出了严峻挑战。背负住房、教育、医疗等重担的“421家庭”，面对2个人照顾4位老人的无奈，已经感到力不从心。
可以看出，在可预见的未来几十年中，我国社会将需要承担沉重的养老压力。而与此相对应的，正是中国极为欠缺的社会化养老体系建设。
当前，我国养老产业的最核心部分正是带有社会福利性质的养老（敬老）院，但非市场化运营模式造成一些养老院脏乱差的环境、简陋的设备、不专业的服务让大部分国内老人都对养老院望而却步。
更何况，据2009年统计数据显示，北京市老年人口226万余人，其中9万多人有进养老机构的意愿。但是，北京市截至2008年只有3万多张养老床位，与社会需求存在巨大落差。出现这一现象的不仅是北京，在全国各大城市，养老机构都是一床难求。截至2010年底，全国各类养老机构38060个，总床位数266万张，平均每100位老人占有1.5张的床位，比例之低可见一斑。
近年来，一线城市中私立养老院悄然兴起，完备的设备设施和针对老年人的护理吸引了部分目光，但在数量有限的同时，由于缺乏政策支持，致使年租住费用高达数万乃至数十万，使得绝大多数老人望而生畏。
“以房养老”中国困局
通常所说的“以房养老”即为“住房反向抵押贷款”，俗称“倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押或出租出去，以定期取得一定数额养老金或接受养老机构服务的养老模式。老人可将房子抵押给银行、保险公司等金融机构，经过评估后获得一笔款项，由金融机构按月发放给抵押人用于养老直到其身故。
据了解，中信银行宣布推出的“养老按揭”业务规定，凡年满55周岁的中老年人或年满18岁的法定赡养人以房产作为抵押，就可向银行申请贷款用于养老。
但是，目前正在北京等城市进行试点的这一业务准入门槛颇高。其要求申请人最好有两套或以上住房，且抵押给银行的房产不能是其唯一的自住房；如果老人只有一套房子，那么其赡养人就必须要有自有住房，且老人和其法定赡养人就将成为养老按揭的共同借款人。在这样的背景下，中信银行也表示目前该项业务总体业务量不太大。
事实上，早在2003年，时任中国房地产开发集团理事长的孟晓苏就已经将这一理念介绍到了中国。2006年，上海市公积金管理中心曾推行过“住房自助养老”即创新型“以房养老”模式。与反向住房抵押贷款不同的是，该模式从一开始就变更了房屋产权人。具体程序为：老年人将自有产权房屋出售给上海市公积金管理中心，并选择在有生之年住在原房屋内，出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后由老人自由支配。这一模式后因真正符合条件申请者很少而停止。2007年孟晓苏成立了幸福人寿保险公司并亲自参与“倒按揭”产品的研发，至今尚无实质性进展。
采访中，中国房地产业协会副会长顾云昌告诉记者，国外不少国家运作较为成熟的“以房养老”服务体系，皆因背后完善的金融贷款、担保机构、资产评估等机构的支持，加上较为健全的个人信用系统、相对合理的房价，都使得金融养老模式风险处于可控范围。
“虽然‘以房养老’的出发点看起来很美，但观念问题始终将是横亘在面前的第一大阻碍，很多老人难以接受将自己居住多年的房产抵押给金融机构而非留给子女”，刘琳这样告诉记者。
中国传统的养老观念根深蒂固，公众很难从心理上接受“以房养老”的新型模式。记者走访时发现，绝大多数老人都表示不会将手中的房产抵押出去换取自己晚年的生活保障，一定要留给子女。在老人更愿意把财产留给子孙的同时也认为，如果需要用房子养活自己，不仅自己内心会有挫败感，在外也会觉得自己和孩子都无颜面。“中国老人对房子有一种情结。绝大多数老人都觉得没有了房子，就等于没有保障了”，此前在接受采访时，北京东方太阳城相关负责人在调研的基础上表示，“当前能够接受并饯行‘以房养老’的人并不多”。
而中国房产的土地70年使用权期限也被认为是除了观念难以转变外的一大拦路虎。“以房养老”更大的障碍源于中国房产的土地使用权期限。顾云昌表示，中国住宅并没有终身产权，只有70年的产权：“不能够实现以房养老这样一个目的，关键取决于土地使用权70年期满以后，是不是需要补交土地出让金，如果需要补交的话，补交的标准如何制定。这一点直接影响到房屋彼时彼刻的余值”。
在顾云昌看来，在中国，“以房养老”不易推行，还有一个很重要的原因在于我国相关法律和政策配套环境尚不成熟。“这一模式涉及金融、社保、房地产、保险等行业和相关政府部门。如何保证这些行业公平公正运营，如何保证相关部门监管和执法到位，这些问题不解决，制约其发展的瓶颈就无法打破”。顾云昌同时告诉记者，在整个商业环境当中衍生出来的金融产品需要有足够的供应和需求，这个市场才可以正常地运作下去。
另外，在保险和银行产品设置等操作层面，比如房屋折损、银行与客户风险利益平衡、抵押物实际风险、信贷政策变化等，都是需要逐一解决的问题。
况且，在业内人士看来，房地产市场的变数不可控。目前中国住宅市场泡沫较大，未来中国的老龄化问题将更为严重，住宅市场的供求关系可能逆转，房产价值未来可能将面临缩水。加上中国房产质量普遍较差，被长期抵押的房产，在产权人去世时，质量问题很可能已经暴露，银行未必愿意接受这样的长期抵押品。因此，要想实现“以房养老”，对房产、金融操作制度都是一个严峻的挑战。
毗邻而居成优选
“基于我国老年人口众多且未富先老的国情，政府制定了‘以家庭养老为基础，社区居家养老服务为依托，机构集中养老为补充’的养老服务政策，这种以‘居家及社区养老’为主的养老模式，客观上为鼓励在新建住区中配建老年住宅提供了依据”，采访中，刘琳这样告诉记者。
在国家发改委宏观经济研究院投资研究所一份题为《老年住宅建设与运营模式研究》的报告中指出，与普通商品住房开发项目不同，老年住宅开发不仅包括老年住宅本身“无障碍”的居住活动空间设计，更重要的是配备完善的社区内服务配套项目，包括医疗保健设施、公共餐饮、社区文化设施等等。
顾云昌告诉记者：“在日本，目前不管是政府投资开发建设的普通建筑还是私营开发商建造的住宅，全部进行适老化设计，然而国内开发商仍停留在炫目建筑外观设计阶段，没有人关心房屋内部设计是否科学合理”。
在开发小区中配建老年住宅，主要针对与子女共同居住或毗邻居住或独自居住的居家养老方式。可以将一个住宅小区中一座或几座楼、一座住宅楼的一个或几个单元，规划设计成老年住宅，并配备专门为老人服务的设施。配建的老年住宅类型则可以为“百年住宅”“老少居住宅”等。
日本提出的百年住宅或“长寿住宅”概念中，这种老年住宅必须具备满足不同阶段老年人需求而改变空间形式的特性，这种可改造的空间能够适当调整住宅的空间和功能，来适应人生不同阶段居住需求。
“老少居住宅”则是指两代或多代人同住一套住宅，但各有各的独立完整的生活起居房间和设施，有分有合，安排得当。这种“分得开、住得近”的居住方式，既保留了传统的东方家庭模式，又能适应现代人独立生活的需要。刘琳告诉记者，在亚洲国家包括日本、新加坡等国在内，老少居住宅的研究和实践普遍已得到深入而广泛的开展。
为此，刘琳给出的政策建议是在土地出让时规定一定比例的老年住宅土地；对配建老年住宅的项目适当给予一定的土地出让方面的优惠，配备一定比例的公建用地用于建设养老服务设施；对建设“百年住宅”的企业给予一定税费的减免、低息贷款开发等等优惠政策；对持有经营的老年公寓项目，试行土地年租制、给予长期贷款等优惠政策。