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房价成因分析与预测方法(2011年11月)

2011-11-11 10:42:33 文/ 张煌

一直以来,业界对房价走势预测的研究报告很多,但出发点和判断逻辑不尽相同,因而同一时期不同机构所做出的房价预测结果大相径庭。为了能探寻一个较为合理的房价预测方法,本文先对影响房价的各项经济指标进行系统梳理,再从中归纳出房价形成机制的基本逻辑,为今后房地产行业价格走势的预测提出一个基本的分析思路。

一、房价与各项经济指标的关系

房价与GDP、CPI、PPI、地价、利率、股价、汇率、固定资产投资、房地产业FDI等均有一定联系。外部因素对房价的影响是长远的、宏观的,影响的是整个行业的发展;内部因素影响的是企业本身,不同的企业有不同的工程成本管控体系和土地运作模式,因而产生的作用也不一样。

1.房价与GDP的关系

房价与GDP之间存在显著的正反馈影响,且为双向因果关系。一方面,房价的上涨及上涨预期将带来更多的房地产开发投资,拉动建筑、金属制造、机械设备、水泥、家电、装修等行业的发展,有效解决社会就业,对经济增长产生乘数效应,GDP随之增加;另一方面,GDP的上涨反映国民经济的成长,通货膨胀将带来资产价格的提高,反过来促进房价的上涨。

以美国的数据为例,可以看出与房地产价格指数与GDP的变化有较强的关联性。虽然中国的房价指数序列较短(1998-2008年),但不难发现,住宅价格涨幅与GDP(当年价格)涨幅的相关性很高。

2.房价与CPI的关系

CPI指数是一个国家在某个时期内居民的消费品及服务的平均变化值。中国的CPI构成中,居住类权重仅为13%(美国居住类占比42.1%)。因此,中国的CPI更多地受到食品价格(占比34%)的影响。人工成本在房地产价格中的比重很小,因此CPI所反映的居民生活成本与服务价格水平对房价并无明显作用;而房价通过权重对CPI的上涨则有一定拉动作用,且领先于CPI变化。

3.房价与PPI的关系

PPI是工业生产领域的价格水平,与房地产开发的建筑成本密切相关。房价上涨预期吸引房地产投资,房地产开发的增速导致建材等需求旺盛,引发PPI高企;而PPI上涨所导致的成本增加又反过来成为房价上涨的理由。

另外,PPI与房价之间的传导作用还涉及CPI的推动。从供给角度上讲,PPI很大程度上决定着CPI,而从需求角度讲,CPI反过来影响PPI。从先后顺序看,房价变化领先于PPI,PPI又先于CPI。而CPI、PPI本身所反映的通胀或通缩背后的资金供求又是影响房价的主要原因。

4.房价与地价的关系

从绝对值的变化趋势看,房价和地价呈现双升态势。但从年增长率看,地价与房价的涨幅变动出现有节奏的、明显的反相关,这可能与土地获取与房屋销售之间存在时间差有关。笔者认为:在房价上涨初期,地价高低是房价高低的结果,而不是原因;但在房价上涨后期,地价已成为房价的主要成本(可达30%-50%),地价反过来继续支撑房价上涨。

5.房价与利率的关系

Iacoviello曾对欧洲6国(法、德、意、西、瑞、英)的房价与宏观经济的相互影响进行了VAR模型分析,认为利率对房价具有显著的负影响。从长期看,中国房价变化与利率也存在较强的负相关,但在短期之内不会产生显著效果。

 6.房价与股价的关系

邓等人以1970-2006年日本房地产、股市和宏观经济年度数据作为研究样本,结论是:房价波动与经济周期基本同步,股价波动大大领先房价波动。

由于中国股市尚不成熟,存在暴涨暴跌现象,A股地产指数波动性较大,但其线性趋势(2001年=100)与房价指数有较强的相关性。

从相对趋势上看,股价波动相对房价变化有一定的领先反映。如图9所示,万科A股的股价分别在1998年、2002年、2005年展开一波上行,而房价指数则在1999年、2003年、2006年出现加速上涨,两者恰巧是1年的时间差。

7.房价与汇率的关系

中国保持了10年相对稳定的汇率之后,于2005年开始汇改,此后美元兑人民币中间价一直下降,期间房价则稳步上涨。人民币升值及预期,在一段时间内也诱发了外资的涌入,推高国内房价。

8.房价与FDI的关系

“热钱流入推升房价”的说法一直盛行,但事实并非如此。一方面外国个人购房及套现在中国受到较多限制,另一方面,房企资金来源中FDI(外商直接投资)占比很小,特别是在2008年金融危机之后呈现快速下降,倒是在“国内4万亿投资”激励下,国内银行贷款大幅增加,成为房企重要资金来源。

二、房价由供求关系决定

在纷繁复杂的市场形势中,总是隐藏着一些规律性的趋势,本文认为,供求关系是影响房价的核心,是决定房价的内在动力。

1.住宅需求

住房需求包括3个方面:刚性需求、改善型需求、投资性需求。

刚性需求,取决于新增城市人口与人均可支配收入所形成的购买力。城市化进程中持续的人口红利以及居民收入水平的提高,将是刚性需求的有效支撑。但在经济萧条时,城市化进程的放缓与人均可支配收入的滞涨或减少均会大大抑制刚性需求。

改善型需求,取决于当地的人均面积、户均套数、富裕程度。随着居民生活水平的提高,人们有改善住房条件的需求。一旦房价过高,将抑制改善型的住房需求。

投资性需求,符合“买涨不买跌”的资本逐利本性。房价存在上涨预期时,资本涌入;房价存在下跌预期时,资本撤离。资本具有加速房价趋势形成的作用。

2.住宅供给

住房供给受两个环节影响,一是土地供给,二是房地产开发投资。

中长期看,土地的经济供给弹性很小,特别是国家对18亿亩耕地的严格保护,使城镇建设用地相对稀缺。短期看,地方政府的年度供地计划安排将影响未来1-2年内住宅用地的供应量。

土地的供给只有经过房地产开发,才形成住房供给。开发投资减少,或开发商有意囤地,均可能造成住宅供给的减少。

3.供求决定房价

第一,房价涨跌由商品房市场的供求关系决定。“供不应求时价格上涨,供过于求时价格下跌”的经济原理也适用于房价,但由于房地产涉及面广,商品房供求同时受多种因素相互影响和制约。货币、财政等调控政策通过影响其中的部分因素来调节市场的供求关系。

第二,房价上涨或下跌趋势形成后,资本的涌入或退出将起到助推作用。房地产本身具有消费品和投资品的双重属性,作为消费品,买跌不买涨;作为投资品,买涨不买跌。由于投资品的属性,资本在投资、消费两个环节起作用。在房价处于上涨趋势中,资本的进入加速房价的上涨;在房价处于下跌趋势中,资本的撤离加速房价的下跌。土地拍卖、炒房投机都是资本逐利的行为,永远都是“火上浇油”和“落井下石”,起着加速、助推作用。

第三,房价拐点的判断有赖于底部和顶部的确认。到达底部时往往表现为成交清淡,而从底部崛起时则伴随着成交量的大幅增加;到达顶部时往往有价无市,而从顶部下跌时也伴随着交易的活跃。

第四,房价波动有周期性,阶段性的高点和低点可以通过供求关系进行简单判断。假设供给量一定,那么在房价下跌过程中,刚性需求决定房价下跌的底部;在房价上涨过程中,投资性需求决定房价上涨的顶部。

不管房价上涨或是下跌,都受到宏观经济、政策调控、市场供求等多重因素的影响,特别是在中国,政府干预的影响更为突出。单纯地进行相关、回归分析,难以建立一个准确的房价预测数理模型。但我们依然可以通过上述的4点简单法则,把握市场规律,对房地产市场未来走势进行研究。(作者单位:中国建筑工程总公司房地产事业部)