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“限价”换“限购” 中央地方再博弈(2011年10月号)

2011-10-21 14:37:25 文/ 本刊记者 赵沛楠

7月,国务院要求一些房价上涨过快的二三线城市进行限购之后,人们便开始猜测,这张限购名单何时公布?

直到8月中旬,住建部给出二三线城市参与限购的5项标准。随后,记者了解到本轮限购或将不再出台相关城市名单,由二三线城市根据当地情况制定限购政策。

地方政府显然并不满足于此,在今年6月中旬廊坊香河首开“限价令”之后,正在有越来越多的地方政府争相挤入“限价军团”,在二三线城市限购重压之下,地方政府“以限价代限购”正在成为一种潮流和趋势。

房企转战二三线城市

按照国家统计局发布的数据显示,上半年全国房地产开发投资26250亿元,同比增长32.9%。其中,住宅投资18641亿元,增长36.1%。在调控的重压之下,房地产投资依旧保持着高增长态势。众多品牌房地产企业凭借大规模进驻二三线城市取得销量,上半年已然取得“斐然”的销售业绩。

今年以来,各大房企取得的销售业绩大部分都出自二三线城市。从万科刚刚公布的中年报显示,今年上半年万科实现销售面积565.5万平方米,销售金额656.5亿元,同比分别增长76.7%和78.6%。而上半年万科关注的14个主要城市的成交面积上升了1%,金额上升了8%,但北京、上海、广州、深圳和杭州五个一线城市,万科与去年同比有小幅下降,与2009年相比有非常大幅的下降,与2007年同期相比有50%的下降。万科上半年取得的业绩,二三线城市功不可没。

事实上,部分二三线城市房价较快上涨,一方面来自城镇化快速推进,另一方面也包括一线城市限购后炒房投资需求的转移助推。特别一些地方政府对政策的“软执行”,在土地出让金下滑和保障房资金短缺的压力下,部分地方政府已经开始或者正准备下半年暗中放松调控。

限购有标准 无名单

住建部给出的是这样的限购条件:6月国家统计局新建住房价格指数同比增幅或1-6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的,6月新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的,1-6月新建商品住房成交量同比增幅较高的,位于已限购区域中心城市周边、外地购房比例较高的,存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题、社会反映强烈的。

8月25日,浙江省台州市发布《关于进一步落实房地产市场调控工作的通知》,将对商品住房实施限购,成为近期首个被纳入限购的二三线城市。

中国房地产研究会副会长顾云昌向《中国投资》表示:“当前新增城市限购主要是住建部与地方政府协商。地方受制于土地财政等问题,肯定不愿意加入限购。所以限购的力度和跨度等细节都是协商的结果”。

在顾云昌看来,地方政府即便参与限购,由于是自行制定限购细则,所以也会尽量“放松”。所谓的名单并不存在。“在无法统一标准的情况下制定名单,会加剧地方抵制情绪。地方政府在试探中央,能不限购就不限购”。

中国房地产业协会秘书长朱中一告诉记者,限购范围扩大到二三线城市,是对原有调控政策的具体化和延续。一线城市的限购标准是“房价过高、上涨过快、供应偏紧”,最近住建部出台的二三线城市限购参考标准,基本上还是围绕这3项指标。

与其“被限购”

不如选“限价”

地方政府为了实现年初承诺的房价调控目标,又不想被纳入限购城市名单,正在试图通过限价来避开杀伤力更大的限购。

对于“限价令”的暧昧登场,持理解态度者认为,限购虽势在必行,但住建部并未明确划定名单,而是公布了5项建议标准,各地可根据实际情况,对具体标准进行适当修改,自行申报,这是为了不伤害当地的土地市场和维持较快经济增速。限不限购掌握在地方政府手中无疑保留了更多的主动权,以防“一刀切”,调控政策更趋于合理。

然而从已公布的限价数据来看,最高限价正慢慢演变成数字游戏变相助“涨”。此时的限价目标,一方面比现在售价高出许多,另外一方面,此时的价格控制比起3月末时,已大有放松。按照当时与GDP相挂钩的房价增幅控制目标,换算成具体数字,各地的控制目标基本应该在房价涨幅10%-15%以内。

6月中旬,廊坊市香河县首开行政“限价”先河,要求对本行政域内的新建商品住房预售、销售价格进行限制。

廊坊市“限价令”规定,新建普通商品住房价格最高不得高于9000元/平方米,市区中心区(政治、商业、金融中心)平均价格不得高于8200元/平方米,市区周边地区平均价不高于7100元/平方米。援引新华社记者调查,目前廊坊市中心楼盘均价为6000-7000元,离北京最近的燕郊地区楼盘均价约8000元。而有机构研究报告指出,廊坊市6月住宅均价为6398元/平方米。

最高限价如何得出?限价会否成为最高价?尚未超过标准的项目,是否更有了充分涨价的理由?地方政府实际定出的最高指导价高于当地实际楼市销售均价,可能名为“限价”,实际却出现“限降”的效果。

这些地方政府的心思很清楚,因为限价比限购有“弹性”得多。设立一个较高的市场价作为指导价,相当于容纳了大多数楼盘交易的真实价格;即使设立一个较低的市场价作为指导限价,遭遇到民众质疑“很多楼盘都高于这个价”,那么还可以辩解为“这个指导价是一个整体平均价”。

况且,限购与限价核心区别是对“需求”的抑制力度迥然不同,“限购”是对购买资格的认定,能够对投资需求进行有效抑制,然而限价,是对利润空间的“锁定”,如果土地、建安等成本居高不下,企业逐利的本能是否会在产品质量、物业服务上打折扣?而不管是自住或改善性需求,还是投资投机性需求,均可自由进出市场,是否反而会激发需求,引起购买的热潮?

在北京大学房地产研究所所长陈国强看来,一旦“限价”置换“限购”,就相当于保护了市场的交易量,尤其是投资需求的交易量。在中央房地产新政中,这个交易量是要被“剥离”掉的:“中央的调控精神中根本性的一条就是‘让需求变成自住需求,用这个需求来对应目前的房地产供给’,借此希望能够促使房价理性回归。”

住房信息系统建设提上日程

就在限购政策在全国范围内蔓延的同时,城市个人住房信息系统的建设也在紧锣密鼓实施中。住建部显然希望通过实现个人住房信息电子化并联网,为限制炒房、房地产税征收等措施的落实提供基本的数据支撑。

年初,国务院办公厅1号文件《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》公布,对个人住房信息系统的建设也再次提出要求:加快个人住房信息系统建设,逐步完善房地产统计基础数据,并明确指出,“个人住房信息系统建设之后等问题,也要纳入约谈和问责范围。”按住建部要求,10月底是40个城市个人住房信息系统联网的最后期限。而记者从此前各地公布的“新国八条”实施细则里发现,济南、青岛、南宁、北海、福州、厦门、太原等城市都在这个名单之中。

在以往的房地产宏观调控中,屡屡提到要遏制炒房,打击房地产投机。然而令人尴尬的现实是,我国城市居民的个人住房信息系统一直未能建立起来。一个人拥有多少套房产,都分布在什么地方,何时购买,这些信息很多都游离在相关部门的视线之外。

“这些信息都不掌握的话,啥都做不了,房地产宏观调控的很多措施也无从做起”,住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林在此前接受本刊记者采访时表示,将为房地产宏观调控提供最基础数据支持的个人住房信息系统建设早就提出了,也早就应该有了。

此前在上海、重庆试行的房地产税征收,仅仅只是对新购房屋征收房地产税,既有的住宅还无法进行征税。在王珏林看来,造成这种局面的一个重要原因就是个人住房信息系统不健全。如果建设完成这个信息系统,房地产税的征收就更容易开展。

在陈国强看来,造成多年来个人住房信息系统难以建设完成的原因有很多,不仅在技术上存在难题,在观念上同样存在障碍。“如果要建设个人住房信息系统,那就意味着个人财产要公开化,透明化,不少官员对这一点心存顾虑”,陈国强如是说。

在他看来,个人住房信息的不健全已经造成监管的被动,相关部门无从了解真实的个人房产信息情况。如果这个问题还不能很好地解决,限制异地炒房、开征房地产税等问题的碰壁也毫无疑问。